Индивидуальное отопление в многоквартирном доме — документы и правила монтажа. Поквартирная система отопления для многоквартирного дома

Одним из наиболее значимых критериев, оказывающих сегодня очень большое влияние на выбор жилья, считается наличие в доме поквартирной системы отопления. По утверждению социологов, подобный показатель находится на втором месте, обойдя по своей важности даже планировку, стоимость и примененные при строительстве материалы.

Выше данного критерия по значимости считается только лишь местоположение самого дома. Объясняется данный фактор, как правило, тем, что расход воды и тепла на каждого человека у нас в стране втрое превышает европейские стандарты. Центральное же отопление при этом, к очень большому сожалению, не способно создавать в помещении должного уровня комфорта. Из наиболее часто встречающихся проблем, в данном случае, отдельно следует выделить сбои при подаче тепла, а также очень низкую температуру у отопительных батарей.

Исходя из всех этих факторов, большинство специалистов в наши дни стали приходить к выводу, что наилучшим решением в подобной ситуации станет использование при теплоснабжении многоквартирных домов систем поквартирного отопления, отличающихся более высокой эффективностью и экономической выгодой.

Поквартирная технология теплоснабжения подразумевает создание в квартире автономной системы отопления. Состоят подобные системы, как правило, из устройства, вырабатывающего тепло (теплогенератора), трубопровода, обеспечивающего горячее водоснабжение, а также труб отопления и отопительных радиаторов.

Как известно, система централизованного отопления и горячего водоснабжения, обычно применяемая в нашей стране, обладает несколькими существенными недостатками. Главным ее минусом считается то, что каждый конкретный потребитель (владелец квартиры), не только не видит никакого смысла в экономии тепла, но и не имеет для этого реальной возможности. Кроме этого, очень большие денежные средства в этом случае пропадают из-за существенных потерь тепла в ходе транспортировки нагретой воды от котельной до потребителя.

Что же касается поквартирной системы теплоснабжения, то она, в отличие от централизованного отопления, обладает рядом очень важных достоинств. В этом случае отпадает потребность в монтаже достаточно дорогостоящей теплотрассы, полностью отсутствуют потери тепла при его транспортировке, а также каждый владелец квартиры при использовании подобной системы получает прекрасную возможность расходовать только то количество тепла, которое ему конкретно необходимо.

Таким образом, в случае использования подобной системы отопления государство будет существенно экономить на строительстве новых и реконструкции старых теплотрасс, а каждый хозяин квартиры получает возможность распоряжаться теплом по своему усмотрению и не оплачивать фиксированную цену, ежемесячно взимаемую за отопление. Вполне очевидно, что владелец жилья вряд ли станет запускать отопление в теплую погоду, что зачастую происходит при централизованном теплоснабжении. Однако тепло в данной ситуации может подаваться в квартиру не только в избыточном количестве, платить за которое придется, конечно же, потребителю, но и довольно часто отсутствовать в морозные дни. Происходить подобные явления могут по самым различным причинам, например, когда отопительный сезон решают начинать намного позднее, чем хотели бы конкретные жители, или при возникновении аварийной ситуации на теплотрассе.

Владелец же индивидуальной отопительной системы, за счет применения в ней специального программатора, который с легкостью подключается к любому современному котлу, имеет возможность задавать необходимую температуру даже в различные временные промежутки. Так, при желании, на программаторе можно установить небольшое снижение температуры на ночь. Благодаря подобной функции, в данном случае все будет зависеть от привычек и желаний владельца конкретной квартиры.

Другим, также достаточно важным показателем поквартирной системы теплоснабжения является реальное финансовое стимулирование к сохранению тепла. Ведь все, наверное, прекрасно знают о том, что гораздо дешевле будет осуществить хорошее утепление квартиры, чем впоследствии отапливать улицу. Когда человек платит за реально израсходованный объем газа, который будет зависеть непосредственно от качества утепления, то это, конечно же, становится превосходным материальным стимулом к экономии тепла.

Обитателей городских квартир обычно не интересует, как работает отопление в их доме. Нужда в подобных знаниях может возникнуть, когда хозяева пожелают повысить комфорт в доме или улучшить эстетический вид инженерного оборудования. Для тех, кто собирается затеять ремонт, расскажем вкратце про системы отопления многоквартирного дома.

Виды систем отопления многоквартирных домов

В зависимости от структуры, характеристик теплоносителя и схем разводки трубопроводов отопление многоквартирного дома подразделяют на следующие типы:

По расположению источника тепла

• Поквартирная система отопления, при которой газовый котёл устанавливается в кухне или отдельном помещении. Некоторые неудобства и вложения в оборудование с лихвой компенсируются возможностью включать и регулировать отопление по своему усмотрению, а также низкими эксплуатационными затратами за счёт отсутствия потерь в теплотрассах. При наличии собственного котла практически отсутствуют ограничения по реконструкции системы. Если, к примеру, хозяева пожелают заменить батареи на тёплые водяные полы - к этому нет никаких технических препятствий.
• Индивидуальное отопление, при котором своя котельная обслуживает один дом или жилой комплекс. Такие решения встречаются как в старом жилом фонде (кочегарки), так и в новом элитном жилье, где сообщество жильцов само решает, когда начать отопительный сезон.
• Центральное отопление в многоквартирном доме наиболее распространено в типовом жилье.

Устройство центрального отопления многоквартирного дома, передача тепла от ТЭЦ осуществляется через местный теплопункт.

По характеристикам теплоносителя

• Водяное отопление, в качестве теплоносителя используется вода. В современном жилье с поквартирным или индивидуальным отоплением встречаются экономичные низкотемпературные (низкопотенциальные) системы, где температура теплоносителя не превышает 65 ºС. Но в большинстве случаев и во всех типовых домах теплоноситель имеет расчётную температуру в пределах 85-105 ºС.
• Паровое отопление квартиры в многоквартирном доме (в системе циркулирует водяной пар) имеет ряд существенных недостатков, в новых домах давно не используется, старый жилой фонд повсеместно переводят на водяные системы.

По схеме разводки

Основные схемы отопления в многоквартирных домах:

• Однотрубная - как подача, так и обратный отбор теплоносителя к отопительным приборам осуществляется по одной магистрали. Такая система встречается в «сталинках» и «хрущёвках». Обладает серьёзным недостатком: радиаторы расположены последовательно и из-за остывания в них теплоносителя температура нагрева батарей падает по мере удаления их от теплопункта. Для того, чтобы сохранить теплоотдачу, количество секций увеличивается по ходу движения теплоносителя. В чистой однотрубной схеме невозможна установка приборов регулирования. Не рекомендуется изменять конфигурацию труб, устанавливать радиаторы другого типа и габаритов, иначе работа системы может быть серьёзно нарушена.
• «Ленинградка» - усовершенствованный вариант однотрубной системы, который, благодаря подключению тепловых приборов через байпас, снижает их взаимовлияние. Можно установить на радиаторы регулирующие (не автоматические) устройства, заменить радиатор на иной тип, но схожей ёмкости и мощности.

• Двухтрубная схема отопления многоквартирного дома стала широко использоваться в «брежневках», популярна и по сей день. Подающая и обратная магистрали в ней разделены, поэтому теплоноситель на входах во все квартиры и радиаторы имеет почти одинаковую температуру, замена радиаторов на иной тип и даже объём не оказывает существенного влияния на работу других приборов. На батареи можно устанавливать приборы регулирования, в том числе автоматические.

Слева - усовершенствованный вариант однотрубной схемы (аналог «ленинградки»), справа - двухтрубный вариант. Последний обеспечивает более комфортные условия, точное регулирование и даёт более широкие возможности по замене радиатора

• Лучевая схема применяется в современном нетиповом жилье. Подключение приборов параллельное, взаимное влияние их минимально. Разводка, как правило, выполняется в полу, что позволяет освободить стены от труб. При установке приборов регулирования, в том числе автоматических, обеспечивается точное дозирование количества тепла по помещениям. Технически возможна как частичная, так и полная замена системы отопления в многоквартирном доме с лучевой схемой в пределах квартиры с существенным изменением её конфигурации.

При лучевой схеме в квартиру входят подающая и обратная магистрали, а разводка осуществляется параллельно отдельными контурами через коллектор. Трубы, как правило, располагают в полу, радиаторы аккуратно и незаметно подключают снизу

Замена, перенос и выбор радиаторов в многоквартирном доме

Оговоримся, что какие любые изменения в поквартирное отопление в многоквартирном доме необходимо согласовывать с исполнительными органами и эксплуатирующими организациями.

Мы уже упоминали, что принципиальная возможность замены и переноса радиаторов обусловлена схемой. Как правильно выбрать радиатор для многоквартирного дома? Необходимо учесть следующее:

• В первую очередь радиатор должен выдерживать давление, которое в многоквартирном доме выше, чем в частном. Чем больше количество этажей, тем выше может быть испытательное давление, оно может достигать 10 атм, а в высотных зданиях даже 15 атм. Точное значение можно узнать в местной эксплуатирующей службе. Отнюдь не все радиаторы, продающиеся на рынке, обладают соответствующими характеристиками. Значительная часть алюминиевых и многие стальные радиаторы не подойдут для многоквартирного дома.
• Можно ли и насколько изменить тепловую мощность радиатора, зависит от применённой схемы. Но в любом случае теплоотдачу прибора необходимо рассчитать. У одной типовой секции чугунной батареи теплоотдача равна 0,16 кВт при температуре теплоносителя 85 ºС. Умножив число секций на эту величину, получим тепловую мощность существующей батареи. Характеристики нового отопительного прибора можно найти в его техническом паспорте. Панельные радиаторы не набираются из секций, имеют фиксированные размеры и мощность.

Усреднённые данные теплоотдачи различных типов радиаторов, могут различаться в зависимости от конкретной модели

• Материал также имеет значение. Центральное отопление в многоквартирном доме зачастую характеризуется низким качеством теплоносителя. Наименее чувствительны к загрязнениям традиционные чугунные батареи, хуже всего реагируют на агрессивную среду алюминиевые. Неплохо себя проявили биметаллические радиаторы.

Установка теплового счётчика

Тепловой счётчик без проблем может быть установлен при лучевой схеме разводки в квартире. Как правило, в современных домах уже имеются приборы учёта. Что касается существующего жилого фонда с типовыми системами отопления, такая возможность есть отнюдь не всегда. Это зависит от конкретной схемы и конфигурации трубопроводов, консультацию можно получить в местной эксплуатирующей организации.

Поквартирный прибор учёта тепла можно установить при лучевой и двухтрубной схеме разводки, если на квартиру идёт отдельная ветка

Если установить прибор учёта на всю квартиру не удаётся, можно разместить компактные тепловые счётчики на каждом из радиаторов.

Альтернатива квартирному счётчику - приборы учёта тепла, размещаемые непосредственно на каждом из радиаторов

Отметим, что установка приборов учёта, замена радиаторов, внесение иных изменений в устройство отопления в многоквартирном доме требуют предварительного согласования и должны выполняться специалистами, представляющими организацию, обладающую лицензией на проведение соответствующих работ.

Видео: как подают отопление в многоквартирном доме

Поквартирное отопление по мнению многих специалистов является самым продуктивным и экономически выгодным способом подачи тепла многоквартирным домам. При обустройстве такой системы учитывается количество используемых ресурсов, что позволяет самому контролировать температурные показатели. Для установки индивидуального отопления используются следующие компоненты:

• устройства для снабжения воздухом и отвода дыма.

Самым экономически выгодным способом автономного отопления является использование природного газа в качестве источника энергии. С каждым годом система расширяет свои территории, это подтверждает эффективность использования ее для решения вопросов по отоплению многоэтажных домов.

Важные преимущества поквартирного отопления:

• индивидуальное отопление позволяет жителям лично регулировать уровень температуры в своем жилье, что исключает нарушения в системе теплоснабжения и подачи горячей воды по всевозможным причинам;
• автономное отопление дает возможность существенно снизить потребление газа, потребители отмечают экономию до 40%, что значительно уменьшает расходы на оплату коммунальных платежей;
• при сооружении домов с индивидуальным отоплением удается снизить расходы на процессе строительства, так как нет потребности в проведении достаточно дорогих тепловых линий, не нужно обустраивать тепловые пункты;
• появляется возможность строить дома в тех частях города, где отсутствует современная структура теплосетей, но есть стабильное поступление газа;
• автономные системы обладают высокой экологичностью, для них используются котлы с камерой сгорания закрытого типа, что позволяет решить вопрос с вентиляцией квартир. Встроенный вентилятор снаружи здания обеспечивает выведение продуктов горения, которые без проблем рассеиваются в воздухе, при этом их количество соответствует европейским нормам;
• отсутствуют теплопотери в тепловых сетях.

При обустройстве автономного отопления потребителям удается значительно уменьшить свои расходы, при этом наличие системы позволяет самостоятельно следить за условиями среды в помещении. Процесс технического обслуживания отличается простотой и удобством, при необходимости замены трубопроводов, отопительного оборудования или регулирующих приборов в случае перепланировки или аварийной ситуации не нарушается работа всей системы в других квартирах. Для организации автономного отопления подойдут настенные котлы торговых марок Protherm , Baxi , Vaillant , Viessmann , De Dietrich , которые обладают отменными характеристиками и обеспечат комфортные условия для жителей квартир. Оборудование представленных европейских брендов можно приобрести на сайте компании «Alfatep».

Недостатки поквартирного отопления

• Трудность с организацией удаления дыма. Вывод продуктов сгорания по коаксиальному воздуховоду на внешнюю часть дома неизбежно приведет к повреждению фасада, при этом продукты сгорания и копоть будут попадать в квартиры при проветривании помещений. По существующим санитарным нормам и требованиям необходимо организовывать единый дымоход, что является затратным и длительным процессом.
• Система работает на газе, что представляет определенную опасность, в особенности если учесть, что каждая квартира оснащена отопительным оборудованием. Для решения такой проблемы необходимо использовать для каждого помещения высококачественные котлы, которые оснащены регулирующими приспособлениями, датчиками тяги и уровня температуры, а также автоматической системой выключения подачи газа при исчезновении пламени (Bosch , Buderus , Vaillant , Protherm).
• В многоэтажных новостройках может возникнуть проблема с разным уровнем тяги на первом и последнем этажах. Жители нижних этажей могут столкнуться с высоким уровнем тяги, тогда как для жителей последних этажей тяга будет иметь низкий уровень.
• При использовании индивидуального отопления лестничные площадки, подвалы, чердаки не отапливаются, что может приводить к промерзанию фундамента и снижению периода эксплуатации здания.
• Неравномерное заселение новых построек увеличивает расходы на отопление собственного жилья, так как холодные стены соседних квартир будут охлаждать свое помещение, что приведет к дополнительным тратам. Также для обогрева угловых квартир требуется больший расход газа.
• Котел требует качественного сервисного обслуживания, которое следует осуществлять минимум 1 раз в год в специальных центрах.

Таким образом, владельцы поквартирного отопления могут получать горячую воду и тепло в любое время, что обеспечивает надлежащий комфорт для жителей квартиры. При правильной технологии монтажа и выборе более качественного и надежного обогревательного оборудования использование индивидуального отопления позволит уменьшить расходы на оплату коммунальных счетов и является более экономически выгодным решением. Для выбора качественных и эффективных котлов, а также для обустройства дымохода и подбора необходимых комплектующих материалов рекомендуем посетить сайт компании Alfatep, где представлен большой ассортимент отопительного оборудования.

Переход на поквартирные системы отопления все более характерен для новостроек. Однако и с централизованным отоплением новых домов тоже строится достаточно. Эта статья адресована тем, кто сейчас присматривается к новому жилью и размышляет, на каком варианте лучше остановиться.

О чем идет речь

Основная идея понятна: новый дом не подключается к централизованному отоплению. Что в результате?

1. Застройщик, таким образом, экономит на разводке коммуникаций и установке отопительных приборов; кроме того, не требуются сложные расчеты и бесчисленные согласования с поставщиками тепловой энергии.
2. Потенциальному покупателю квартиры то, что ему не продают жилье с уже заключенным договором на поставку тепловой энергии, тоже должно быть выгодно. Как минимум — он сам может выбирать источник тепла и температурный режим отопления.

Однако: на практике большая часть новостроек сдается с предустановленными двухконтурными газовыми котлами. Понятно, что их цена включается в стоимость жилья.

Квартиры с подведенными коммуникациями, но без предустановленной отопительной системы любого типа, впрочем, тоже можно увидеть в продаже. Давайте разберем оба случая.

Газовый котел

Сразу стоит сказать: газ ДЕЙСТВИТЕЛЬНО является самым дешевым источником тепла для отопления. По крайней мере, на данный момент. Давайте взвесим плюсы и минусы этого сценария.

Достоинства

Практика показывает, что разница в оплате между централизованным отоплением и автономным, с помощью газа, колеблется от 2 до 3 раз при одинаковом температурном режиме.

Почему так дорого обходится ЦО?

Понятное дело, что первый, уже почти безусловный рефлекс — обвинить во всем алчных чиновников. Однако тарифы на тепло ЖКХ имеют, помимо чьей-то злой воли, и вполне здравые обоснования.

• Газ, который используется для производства тепла котельными и ТЭЦ, они оплачивают по более высокому по сравнению с частными лицами тарифу.
• Амортизацию оборудования никто не отменял. Котлы нуждаются в периодическом ремонте и обслуживании; кроме того, в тарифы вынужденно приходится закладывать и плановую замену оборудования.
• Ежегодный ремонт и плановая замена теплотрасс тоже ложится бременем на ваш карман.
• Систему отопления дома надо обслуживать. В эту статью расходов входит плановая замена и ремонт стояков, устранение течей радиаторов, ревизия и замена задвижек в элеваторном узле, поверка и расточка сопла, контроль температурного режима элеватора и еще сотня разных работ, которые мы часто не замечаем.
• Наконец, все потери тепла: на теплотрассе с содранной теплоизоляцией, в открытом нараспашку подъезде, даже в самой ТЭЦ оплачиваете… правильно, тоже вы.

Еще одно важнейшее достоинство, которым обладает поквартирная система отопления — независимость. Думается, любому приходилось мерзнуть дома в ожидании запуска отопления и страдать от духоты в жаркий апрельский день. подразумевает, что вы обеспечиваете в любой момент времени необходимый вам температурный режим, сообразуясь ТОЛЬКО с собственным комфортом.

Недостатки

Разумеется, не обошлось и без них.

• Использование отвода продуктов сгорания по коаксиальному воздуховоду на фасад дома означает, что окна лучше лишний раз не открывать. Неизбежная при сгорании газа копоть будет попадать внутрь помещений.

Однако: в домах, проект которых изначально был оптимизирован под индивидуальное отопления, часто встречается более сложная схема работы котлов: воздух забирается с фасада, а продукты сгорания отводятся в вентканал, пропускная способность которого позволяет всем котлам по стояку работать на полной мощности одновременно.

На фото — именно такая новостройка. На фасад выведены каналы для забора воздуха.

• Расход газа в угловых и средних квартирах дома будет различаться. В случае центрального отопления эта, пусть несколько комичная, проблема социального неравенства решается одинаковым размером оплаты за тепло.
• Чем больше суммарное количество газового оборудования в здании, тем больше вероятность утечки газа с соответствующими последствиями. Да, современные котлы куда более безопасны, чем газовые плиты советского образца; однако в целом газ все-таки взрывоопасен.

Квартира без отопительного оборудования: решение проблемы отопления

Ну, а какие варианты возможны при покупке квартиры без предустановленного котла? Есть ли схемы отопления, по удобству и экономичности хотя бы приближающиеся к газу?

Собственно, выбор невелик. Большая часть источников тепла в условиях городской квартиры неприменима.

• Твердотопливные котлы отпадают даже не из-за необходимости частого обслуживания, а из-за того, что в квартире негде складировать дрова и уголь.
• Соляра — это ОЧЕНЬ громкий шум горелки и емкость объемом не меньше пары кубов. И потом, представьте себе процесс ее заполнения в многоквартирном доме…
• Отопления электричеством (точнее, прямым нагревом с его помощью) — это очень дорого. Все энергосберегающие технологии (теплые полы, инфракрасные излучатели и тем более разнообразные электрорадиаторы и иже с ними) способны в лучшем случае сократить расходы на пару-тройку десятков процентов. Затраты все равно будут в 6-8 раз превышать расходы на отопление газом.

Что остается? Собственно, только тепловые насосы. Причем лишь двух типов — воздух-воздух и воздух-вода.

Расходы в бюджетном варианте несложно прикинуть: к примеру, для двухкомнатной квартиры площадью 60 квадратов вполне достаточно двух бытовых тепловых насосов Сooper@Hunter Nordic CH-S09FTXN стоимостью 22 000 рублей каждый. Именно эта модель выбрана не только за низкую цену, но и за прекрасную энергоэффективность в сочетании с большим диапазоном рабочих температур на обогрев (до -25С).

Давайте попробуем оценить расходы на в этом случае. Выполнить расчет своими руками более чем несложно:

• Согласно СНиП, на отопление 10 м2 требуется один киловатт тепловой мощности.

Обратите внимание: новые дома строятся с активным использованием энергосберегающих технологий, так что на практике это значение можно смело делить на два. Однако будем исходить из худшего сценария.

• Для квартиры в 60 М2 потребуется, таким образом, 6 киловатт. Номинальная мощность одного CH-S09FTXN составляет 3600 ватт; однако инверторная технология управления позволяет гибко регулировать мощность без остановок и последующих запусков компрессора.
• Параметр C.O.P., означающий соотношение эффективной тепловой мощности и электрической, у наших кондиционеров равен 4,2. Для того, чтобы обеспечить номинальную мощность в 6 КВт, им придется непрерывно тратить 6/4,2=1,43 киловатта.

Остановимся именно на этом значении: с одной стороны, как показывает практика, при правильно рассчитанной тепловой мощности СРЕДНЯЯ потребляемая мощность за отопительный сезон не превышает половины номинала, с другой — эффективность тепловых насосов зависит от уличной температуры.

Понятно, что при +15 и при -25 на киловатт-час отобранного у атмосферного воздуха тепла расходы электроэнергии будут разными.

• При текущей стоимости киловатт-часа сутки отопления обойдутся в 1,43КВт*4 р/КВт/ч*24 часа = 137 рублей. Месяц — в 4110.

Много это или мало?

С одной стороны — расходы вроде бы сопоставимы с затратами на центральное отопление. С других же сторон:

• В реальности в доме с утепленным фасадом расходы будут НАМНОГО меньше.
• Отопительный сезон начинается тогда, когда вам удобно.
• Стоит учесть ближайшие перспективы. Нетрудно предсказать экспоненциальный рост цен на ископаемое топливо в ближайшие годы. А вот расценки на электроэнергию будут расти в разы медленнее: энергетическая промышленность всех стран переходит на возобновляемые источники.

На какой схеме отопления лучше остановиться — решать, безусловно, только вам.

Как перейти на автономное отопление

Существует ли инструкция по документальному оформлению перехода на автономное отопление для домов с ЦО?

Вот примерный порядок действий.

1. Владелец квартиры уточняет техническую возможность отключения квартиры от ЦО. Общаться придется либо с жилищной организацией, либо, что разумнее, напрямую с поставщиком тепла. Действующим коммунальным законодательством теоретическая возможность перехода на индивидуальное отопление предусмотрена.
2. Готовятся техусловия на установку газового оборудования — расчет потребления, чертежи подводки газа и т.д. Разумеется, если вы переходите на газ. При использовании электроотопления любого типа ваш путь лежит к Энергосбыту.
3. Готовится акт пожарного надзора. В городских квартирах стены обычно из негорючего материала, так что препятствий возникнуть не должно.
4. Если планируется использовать коаксиальный воздуховод с выводом на фасад здания — вам понадобится разрешение Санэпиднадзора.
5. Далее нужно обратиться в лицензированную монтажную компанию и подготовить пакет документов: сертификаты на устанавливаемое оборудование, инструкции по установке, копию лицензии монтажников, договор на обслуживание.
6. После полного монтажа системы газового отопления придется пригласить специалиста газовой службы для подключения и первого запуска котла. В случае тепловых насосов это, понятное дело, не нужно.
7. Остается поставить котел на сервисное обслуживание и проинформировать газовую службу о переходе на автономное теплоснабжение.

Однако: при определенных обстоятельствах затраты и сроки подготовки документации могут оказаться такими, что возникает резонный вопрос: не проще ли обменять квартиру на коттедж?

Заключение

Еще немного о том, как можно реализовать индивидуальное отопление в многоквартирном доме, вы сможете узнать из прикрепленного к статье видео.

С.Л. Филимонов, доцент, заведующий кафедрой «Правовое регулирование строительства и ЖКУ», Государственная академия повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКК России, г. Москва

Нескончаемый рост тарифов на коммунальные ресурсы, особенно на отопление, привел к тому, что население стало отказываться от данного вида услуг. Обычно такие явления наблюдаются в районах, где ресурсоснабжающие и управляющие организации не в состоянии обеспечить потребителей коммунальными услугами (ресурсами) надлежащего качества. Все чаще стали появляться споры между собственниками помещений - физическими лицами, являющимися потребителями коммунальных ресурсов (услуг), и теплоснабжающими организациями, а также органами местного самоуправления.

Собственники помещений приобретают приборы индивидуального(поквартирного)отопления, самостоятельно их устанавливают или обращаются в соответствии со ст. 26 ЖК РФ для согласования переустройства в органы местного самоуправления.

В обоснование своих действий они ссылаются на ст. 546 ГК РФ, которая устанавливает механизм изменения и расторжения договора энергоснабжения. В соответствии с данной статьей в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии.

В гражданском законодательстве установлено общее правило в вопросах изменения или расторжения добровольно взятых обязательств - расторжение или изменение договора осуществляется по соглашению сторон, если иное не установлено в законе.

Право на односторонний отказ от договора всегда рассматривается в гражданском праве как исключение из общего правила.

Односторонний отказ от договора возможен только в тех случаях, когда это прямо предусмотрено законом. В данном случае ст. 546 ГК РФ как раз и содержит исключение из общего правила. Для расторжения договора энергоснабжения физическому лицу достаточно оплатить ранее потребленные ресурсы и уведомить ресурсоснабжающую организацию об одностороннем отказе от договора. Договор энергоснабжения считается расторгнутым с момента такого уведомления. Следовательно, гражданин с этого момента может не производить оплату тепловой энергии. Формально договор считается расторгнутым, но гражданин продолжает оставаться потребителем тепловой энергии, т.к. в его помещении находятся обогревающие элементы (батареи) и они подсоединены через внутридомовую систему отопления к сетям ресурсоснабжающей организации.

Некоторые граждане, установив индивидуальные приборы отопления, даже их не включают и бесплатно потребляют тепловую энергию. Налицо злоупотребление правом.

В соответствии со ст. 540 ГК РФ в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети. А в судебной практике с момента акцептования - оплаты за предоставленный ресурс. Таким образом, гражданин остается абонентом и фактически потребляет тепловую энергию. Значит, он должен производить оплату за фактически принятое количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон (ст. 544 ГК РФ).

Следовательно, чтобы расторгнуть договор энергоснабжения, потребитель должен прекратить пользование тепловой энергией, а для этого он должен отсоединиться от присоединенных сетей теплоснабжающей организации или отсоединить обогревающие элементы внутри помещения от стояков. Первый вариант нереален, т.к. внутридомовые сети находятся в долевой собственности всех собственников помещений и необходимо получить согласие всех собственников в таком доме. В результате все собственники не будут получать тепловую энергию. Но возможен вариант, когда все собственники откажутся от централизованного теплоснабжения и перейдут на индивидуальное поквартирное отопление. В практической деятельности такие случаи уже не единичные и по ним есть судебные прецеденты.

Второй вариант условно возможен. Для его реализации необходимо установить - относятся ли обогревающие элементы (батареи) внутри помещения собственника к общему имуществу в многоквартирном доме. На этот вопрос дает ответ п. 6 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее Правила), - в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Таким образом, обогревающий элемент (батарея) является обязательным звеном в тепловом контуре здания и относится к общему имуществу. Как видно из п. 6 Правил внутридомовая система отопления состоит из разнородных элементов и в совокупности образует единое целое, которое используется по общему назначению.

В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).

Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Отключение обогревающих элементов в принципе возможно, но это приведет к уменьшению общего имущества.

Теперь необходимо определить, кто имеет право дать разрешение на отключение обогревающего элемента и относится ли эта работа к переустройству оборудования внутри жилого помещения?

Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство и/или перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ).

Необходимо обратить внимание на то, что ст. 25 ЖК РФ предусматривает только установку, замену или перенос инженерных сетей, но не их уменьшение. Принятие решения об уменьшении общего имущества не относится к компетенции органов местного самоуправления.

В соответствии с ч. 3. ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Понятие переустройство и реконструкция - это два разных правовых института и регулируются разными нормативными актами. Следовательно, уменьшение общего имущества не является переустройством, и органы местного самоуправления не имеют право давать согласие на такие виды работ.

Механизм одностороннего расторжения договора энергоснабжения в настоящее время является спорным, и на практике сложилась неоднозначная судебная практика. Например: собственник помещения длительный период времени не получает тепловую энергию или получает ее ненадлежащего качества. Ему в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг» производится перерасчет платы за не предоставленную услугу или за предоставление услуги ненадлежащего качества. Но собственнику от этого теплее не становится. Собственник обращается в различные инстанции и везде получает одинаковый ответ - нет средств на модернизацию се-

тей и котельной. В результате собственник решает отапливать свое помещение самостоятельно. Он приобретает индивидуальный отопительный прибор, самостоятельно его устанавливает и отказывается платить за централизованное теплоснабжение. Управляющая или ресурсоснабжающая организация в свою очередь понуждает собственника оплатить за потребленную услугу (ресурс), т.к. он не отключен от сетей централизованного теплоснабжения. Такая ситуация не устраивает собственника и он в одностороннем порядке расторгает договор энергоснабжения и обращается в органы местного самоуправления на получение разрешения на переустройство внутриквартирного оборудования. Для проведения переустройства он представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого жилого помещения, следующие документы:

1. заявление о переустройстве по форме, утвержденной Правительством РФ;

2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства жилого помещения;

4. технический паспорт переустраиваемого жилого помещения;

5. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов кроме вышеперечисленных. Формально собственнику должно быть выдано решение о согласовании, но ему отказывают в согласовании переустройства по следующим основаниям:

■ отключение обогревающего элемента приведет к уменьшению общего имущества, по этому решение об уменьшении общего имущества относится к компетенции общего собрания и требуется 100% согласие всех собственников;

■ уменьшение общего имущества возможно только при реконструкции, а не при переустройстве;

■ отключение обогревающего элемента нарушает тепловой баланс дома;

■ нарушается тепловой режим котельной;

■ при отключении поквартирного прибора отопления возникают значительные перепады температур на несущих конструкциях здания, что может привести к их повреждению. Орган, осуществляющий согласование, ссылается на Постановление Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»: «п. 1.7.2. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются».

Необходимо обратить внимание на то, что одним из условий отказа в согласовании является несоответствие проекта переустройства требованиям законодательства. Понятие «требованиям законодательства» - расширительное понятие. Т.е. проект должен соответствовать как требованиям жилищного, градостроительного и гражданского законодательства, так и иным нормативным актам, изданным в развитие этих законодательных актов. Согласно ст. 26 ЖК РФ переустройство жилого помещения должно проводиться с соблюдением требований законодательства. Данный вид деятельности не должен умалять права других собственников помещений в многоквартирном доме.