Ремонтные работы являются обязательной мерой технического обслуживания любого дома. Поддержание исправного состояния базовой конструкции, коммуникаций и отделки позволяет использовать дом на протяжении длительного времени в соответствии с его эксплуатационным назначением. При этом форматы ремонтных работ могут быть разными. Они определяют сроки проведения, перечни рабочих действий, затраты, нормы обеспечения безопасности и т. д. Принципиальным является отличие текущего ремонта от капитального ремонта, которое выражается и в подходах к организации процессов, и в сложности выполняемых операций.
Определение текущего ремонта
В соответствии с нормативным определением, текущим ремонтом признаются мероприятия, которые направлены на своевременное и систематическое предохранение обслуживаемого объекта от повреждений и неисправностей. Под объектом в данном случае подразумеваются производственные здания, коммуникационные сети, сооружения и жилые дома. Иными словами, текущий ремонт дома представляет собой перечень профилактических мер, ориентированных на починку определенных конструкций в виде элементов, формирующих строительные объекты.
В современных редакциях нормативов подчеркивается, что технические мероприятия направлены именно на устранение существующих неисправностей. Но при разработке проекта мероприятия вполне могут быть добавлены работы, которые ставят целью укрепление работоспособных элементов. Например, профилактические работы по текущему ремонту могут включать усиление стропильных ног крыши, установку заплат, монтирование защитных каркасов на фундаменте и стенах. Такие решения в будущем избавляют от образования новых повреждений и разрушительных процессов.
Определение капитального ремонта
Под капремонтом подразумевается восстановление или полная замена конструкций здания, а также инженерного оборудования с коммуникациями. На практике капитальный ремонт дома может выражаться в полном или частичном обновлении облика дома, его внутреннего обустройства и проведении модернизации. При этом есть ограничения, которые не позволяют исполнителям полностью ликвидировать основные конструкции - по крайней мере в тех случаях, когда подобным работам противоречат сроки эксплуатации дома. То есть, если конструкция может эксплуатироваться 20-30 лет, то без явных признаков разрушения при ремонте обновлять ее нельзя.
В сущности, при капремонте устраняются последствия функционального или физического износа объектов. Поэтому нередко производятся масштабные работы по обновлению инженерного оборудования и несущих с секциями. В этом контексте можно отметить следующее отличие текущего ремонта от капитального ремонта: если в первом случае речь идет о работе с локальными повреждениями и поломками, то во втором выполняются комплексные операции, затрагивающие несколько взаимосвязанных элементов.
Отличия по видам работ
К техническим операциям при текущем ремонте можно относить починку, замену, коррекцию конструкций, укладку облицовки, планирование придомовой территории и т. д. Обслуживающая бригада может заменить отдельные элементы сантехники, восстановить частично разрушенную стену или обновить напольное покрытие. То есть это работы, которые не предполагают радикального вмешательства в конструкции и чаще всего проявляются в устранении явных внешних проблем. В то же время нормы текущего и капитального ремонта могут пересекаться в перечнях работ. Например, водоснабжение, канализация и в целом водопровод как объекты могут относиться к мероприятиям текущего ремонта в том смысле, что в целях восстановления работоспособности исполнитель может обновлять их элементы вплоть до стояков и насосных установок. Но и капремонт берет на себя ту же сферу, поскольку ему отводятся инженерные сети и коммуникации - другое дело, что в проектах речь может идти о системном восстановлении работоспособности каналов с полной заменой инфраструктуры.
Разница в финансировании
Отличия в организации и оплате ремонтных мероприятий обуславливаются типом объекта. Дом может быть частным и многоквартирным. В первом случае и капитальные, и текущие мероприятия по ремонту полностью возлагаются на собственника. Он отвечает и за организацию, и за финансирование ремонта. Впрочем, это не исключает возможность обращения к строительной компании, которая, опять же, за определенную плату возьмет на себя техническое обслуживание дома любой сложности. Если же дело касается общего имущества, то отличие текущего ремонта от капитального ремонта будет заключаться в размерах оплаты. В каждом случае размер взносов рассчитывается индивидуально - исходя их состояния дома, региона и других факторов. Непосредственно организация и выполнение ремонтных мероприятий возлагается на управляющую компанию.
Разница в сроках проведения
Потребность в выполнении текущего ремонта в силу понятных причин возникает гораздо чаще, чем в организации капитального ремонта. Поэтому формат локальных технических операций применяется раз в 3-6 месяцев. Но это условный временной диапазон, поскольку может потребоваться преждевременный ремонт здания, если, к примеру, произойдет авария. Важно подчеркнуть, что коррективы в график проведения работ, а также их перечень могут менять жильцы дома на общем собрании.
Что касается капремонта, то он проводится раз в 3-5 лет. В этом случае также собрание собственников может переносить сроки, если на то есть веские причины. Главное же отличие текущего ремонта от капитального ремонта в этой части заключается в том, что при выполнении масштабных операций по обновлению или замене конструкций жильцов дома в обязательном порядке оповещают заранее. Это касается именно капремонта, а текущие локальные мероприятия могут и вовсе проходить без информирования.
Отличия капремонта от реконструкции
Нередко в понятие капремонта, а иногда и текущего ремонта вводится термин реконструкции. С технической точки зрения такое смешивание может быть справедливым - при реконструкции могут производиться работы той же сложности и на тех же участках. Но задачи реконструкции принципиально другие. Для текущего ремонта цель заключается в исправлении конкретных неполадок и повреждений, а капремонт ставит целью ликвидацию системных нарушений в конструкции здания - в этом состоит его содержание. И текущий ремонт, и капитальный выполняются для того, чтобы здание как минимум обрело прежнее состояние с базовым обеспечением надежности и безопасности. В свою очередь, реконструкция за счет того же технического инструментария производится с целью изменения параметров здания, даже если оно на этот момент находится в оптимальном для эксплуатации состоянии.
Другие нюансы в различиях
Сложность в разграничениях двух форматов выполнения ремонта заключается и в том, что между ними все же отсутствуют четкие границы. К примеру, есть понятие выборочного капремонта, который направлен на частичную замену конструкций здания. Но и в рамках текущих ремонтных операций возможно проведение подобных мероприятий. Помимо этого, комплексный ремонт здания на практике может вбирать в себя целые пласты операций, которые напрямую обозначаются как перечень текущего ремонта. Поэтому строгое разграничение может иметь место только в тот момент, когда проект уже получил соответствующее обозначение.
Заключение
Для рядового обывателя знание особенностей разделения разных видов ремонта может иметь большое значение, даже если он не связан с формальными организационными процессами подобных мероприятий. Это важно, к примеру, для частных владельцев, которые планируют капитальный ремонт дома в определенных временных границах с подключением собственных финансов. Понимание того, как отличается капремонт от текущего, поможет классифицировать и виды технических операций - соответственно, определить степень их сложности, а также ответственность исполнителей. Важно это и для жильцов многоквартирных домов, которые находятся в правовых и хозяйственных взаимоотношениях с управляющей компанией, осуществляющей ремонт.
Многих неопытных людей, которые хотят начать ремонт в своем жилище, интересует вопрос, чем Это не удивительно, так как те, кто не сталкивался с подобной проблемой, абсолютно ничего не знают о данном вопросе. Некоторые люди не подозревают, что ремонт квартир, например, может выполняться не только самим владельцем, но и частично коммунальным хозяйством. зависят от того, что необходимо сделать и насколько критична ситуация. Если квартира находится в аварийном состоянии, то всегда есть возможность запросить помощь у городского совета. То же самое касается и ситуации, когда планируется ремонт зданий.
Что такое ремонт?
Для того чтобы правильно ответить на вопрос, чем отличается ремонт от капитального ремонта, нужно разобраться в самом процессе. Что же такое ремонт? Понятие «ремонт» изначально имело значение «замена». И если опереться на это, приходит понимание сути процесса. Любые действия, направленные на улучшение внешнего вида и функциональности помещения, и есть ремонт. Вы должны понимать, что целью одних процессов является обновление чего-либо, а других - замена. Разница между этими работами влечет за собой и разные типы обозначенного процесса. Здесь появляются такие понятия, как капитальный и текущий ремонт. Чтобы понять разницу, нужно изучить каждое из них по отдельности.
Чем отличается ремонт от капитального ремонта
Сейчас мы абстрактно представляем, что процесс может планироваться не только в квартире, но и в частном доме, а также в проводится намного чаще, чем капитальный. Его делают по мере необходимости, и сюда включаются все работы, которые периодически проводятся в помещении для замены какой-то части или устранения недостатков. Работа может касаться части помещения, а может охватывать все здание, но не затрагивать основных конструкций. Если же речь идет о капитальном ремонте, то здесь уже проводится полная замена конструкции или части конструкции. Чтобы правильно представить на практике разницу, можно привести пример: так, перекрытие кровли дома относится к капитальному ремонту, а установка латок на кровле - это текущий, или Важным отличием является то, что последний вариант не требует больших финансовых затрат в отличие от первого. А теперь рассмотрим в отдельности каждый из типов.
Текущий ремонт
Если мы устали от надоевшего интерьера или возникла потребность обновить что-то во внешнем виде помещения, то речь идет о планировании косметического обновления. Ремонт квартир или дома с подобной целью может включать следующие виды работ:
- оклейка стен новыми обоями;
- побелка или покраска потолочных плит;
- замена дверных и оконных конструкций;
- монтаж другого типа и т.д.);
- укладка кафельных плиток;
- демонтаж и смена покрытия полов;
- всех видов.
Основным отличием от капитального варианта считается то, что все работы никак не затрагивают основные конструкции квартиры или дома. Никаких разрешений на выполнение такого ремонта не нужно, а проводить его может как сам хозяин, так и нанятые им бригады.
Капитальный ремонт
Говоря о таком типе работ, специалисты подразумевают глобальные изменения в конструкции дома или квартиры, включая затрагивание несущих стен. Один из важнейших нюансов того, чем отличается ремонт от капитального ремонта, - это то, что для проведения глобального процесса необходимо получить разрешение от соответствующих служб. Вид службы зависит от того, какие работы вы собираетесь проводить. Например, если вы хотите снести стену, то нужно получить разрешение у архитектора здания, если вы меняете теплопровод, здесь понадобится согласие теплосети и т. д. Что же можно отнести к работам такого вида?
- изменение планировки квартиры или здания;
- глобальная работа со стенами, полом и потолком;
- полная замена трубопровода;
- замена всех элементов электрической цепи;
- укладка плитки на стены и пол;
- обновление всех элементов сантехники в доме;
- установка дополнительных окон или дверей;
- конструкция вентилирующих отверстий.
Если такой ремонт планируется в квартире, то, получив все разрешения, вы можете самостоятельно приступать к работе или же нанять рабочих. Если дело касается общественного помещения или здания, то здесь требуется заранее подготовленный проект и смета на выполнение работы. План должен подробно отображать следующие пункты:
- перечень всех элементов, нуждающихся в ремонте или замене;
- список работ, которые необходимо провести;
- ценовая оценка каждой работы;
- перечень материалов, которые необходимы для ремонта, и их стоимость;
- указание дополнительных услуг (транспорт, рабочие);
- график и сроки выполнения ремонта по этапам.
Виды ремонта
Ремонт зданий или квартир может проводиться по-разному, в зависимости от объема работ и возможностей хозяина. В последнее время все чаще мы слышим слово «евроремонт». Это не вид ремонта. Это слово означает всего лишь тот факт, что работы проводятся в соответствии с требованиями, принятыми в странах Европы. Если же говорить и видах, то выделяют:
- «Эконом вариант». Здесь проводятся только необходимые работы для того, чтобы помещение выглядело свежим.
- «Вариант Стандарт». Здесь добавляется работа по замене проводки и каких-то элементов коммуникаций.
- «Ремонт Люкс». В народе называют такой вид «ремонтом под ключ». К работе подрядчиков добавляется работа дизайнера. Такой вид ремонта редко проводится хозяином самостоятельно, так как требует больших сил и знаний.
Сметы
Смета на текущий ремонт необходима в том случае, если работа планируется в общественном здании или если она будет проводиться подрядчиком. На основе сметы составляется полный проект ремонта. Сама смета делается после того, как были определены все виды работ, которые нужно сделать. Сметная документация включает в себя множество актов:
- локальная смета;
- локальный сметный расчет;
- объектная смета;
- объектный сметный расчет;
- сводный сметный расчет;
- сводный список затрат.
На основе данных документов составляется акт и определяется стоимость планируемого ремонта.
Выбор подрядчика
Планируется ли ремонт многоквартирного дома или частного хозяйства, выбор бригады рабочих - это очень ответственная процедура. Можно довериться рекламе в Интернете или советам знакомых, но помните, что лучше всего выбирать таких людей, работу которых вы видели своими глазами. Какие возможны варианты? Все работы по ремонту могут выполнить:
- Строительная компания.
- Частная строительная рабочая бригада.
- Одиночный мастер.
У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Например, строительная компания имеет достаточно опыта и гарантирует качество своим именем. Зато обратившись к частным рабочим, вы можете сэкономить финансы. Выбор подрядчика всецело принадлежит хозяину жилища, который, взвесив все за и против, должен принять правильное решение. Мы ограничимся одним советом: если у вас есть финансовая возможность, не рискуйте, обратитесь к опытным специалистам, чтобы не пришлось переделывать все заново.
Читатели часто обращаются с просьбой рассказать, какие виды работ, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, относятся к капитальному ремонту многоквартирного дома, а какие к текущему.
Чтобы не было путаницы, какие именно события в жизни дома относятся к текущему ремонту, нужно помнить: текущий ремонт планируется, т.е. это исключительно те работы, которые заложены в ранее принятую смету, план работ и т.д.
К текущему ремонту не относятся аварийные работы и работы, связанные с содержанием дома.
Текущий ремонт - это замена какой-то части, а не целого. Например, если в окне подъезда требуется вставить разбитое стекло - это текущий ремонт, а если изношенное окно заменяется полностью - это капитальный ремонт. Отсюда следует: относительно любой части дома может быть проведен как текущий, так и капитальный ремонт.
Текущий ремонт по пунктам
Фундаменты:
Заделка и расшивка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментов стен и др.
Устранение местных деформаций путем перекладки, усиления и др.
Усиление (устройство) фундаментов под оборудование (вентиляционное, насосное и др.).
Смена отдельных участков ленточных, столбовых фундаментов или стульев под деревянными зданиями.
Устройство и ремонт вентиляционных продухов.
Смена или ремонт отмостков.
Восстановление приямков, входов в подвалы.
Восстановление поврежденных участков фундамента.
Стены и фасады:
Заделка трещин, расшивка швов, перекладка отдельных участков кирпичных стен.
Герметизация стыков элементов полносборных зданий, заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей.
Пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд.
Восстановление отдельных простенков, перемычек, карнизов, отливов.
Смена отдельных венцов, элементов каркаса, укрепление, утепление, конопатка пазов, смена участков обшивки деревянных стен.
Утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях.
3амена покрытий, выступающих частей по фасаду. Замена сливов на оконных проемах.
Восстановление участков штукатурки и облицовки, лепных изделий.
Ремонт и окраска фасадов.
Ремонт и окраска цоколей.
Перекрытия:
Временное крепление перекрытий.
Частичная замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий.
Заделка выбоин и трещин в железобетонных конструкциях.
Утепление верхних полок и стальных балок на чердаке. Окраска балок.
Заделка швов и трещин.
Крыши:
Усиление элементов деревянной стропильной системы, включая смену отдельных стропильных ног, стоек, подкосов, участков коньковых прогонов, лежней, мауэрлатов, кобылок и обрешетки.
Антисептическая и противопожарная защита деревянных конструкций.
Все виды работ по устранению неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель из штучных материалов (кроме полной замены покрытия), включая все элементы примыкания к конструкциям, покрытия парапетов, колпаки и зонты над трубами и пр.
3амена водосточных труб и их элементов.
Частичный ремонт рулонной кровли с заменой отдельных участков.
Полная замена верхнего слоя рулонного ковра с частичной заменой нижележащих слоев.
3амена (восстановление) отдельных участков безрулонных кровель (из штучного материала и металла).
Устройство или восстановление защитно-отделочного слоя рулонных и безрулонных кровель.
Замена участков парапетных решеток, пожарных лестниц, стремянок, гильз, ограждений, анкеров или радиостоек, устройств заземления здания с восстановлением водонепроницаемости места крепления.
Восстановление и устройство новых переходов на чердак через трубы отопления, вентиляционных коробов.
Восстановление и ремонт ендов, коньков и карнизных вентиляционных продухов.
Ремонт гидроизоляционного, пароизоляционного и восстановление утепляющего слоя чердачного покрытия.
Ремонт слуховых окон и выходов на крыши.
Оборудование стационарных устройств, для крепления страховочных канатов.
Оконные и дверные заполнения:
Смена, восстановление отдельных элементов, частичная замена оконных и дверных заполнений, относящихся к общедомовому имуществу.
Постановка доводчиков пружин, упоров и пр.
Перегородки, относящиеся к общедомовому имуществу.
Усиление, смена отдельных участков деревянных перегородок.
3аделка трещин плитных перегородок, перекладка отдельных их участков.
Улучшение звукоизоляционных свойств перегородок (заделка сопряжений со смежными конструкциями и др.).
Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей:
Заделка выбоин, трещин ступеней и площадок.
Замена отдельных ступеней, проступей, подступенков.
Частичная замена и укрепление металлических перил, элементов лестниц.
Заделка выбоин и трещин бетонных и железобетонных балконных плит, крылец, зонтов; замена дощатого настила с обшивкой кровельной сталью, замена балконных решеток.
Восстановление или замена отдельных элементов крылец; восстановление или устройство зонтов над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей.
Устройство металлических решеток, ограждений окон над входами в подвал.
Полы:
Замена отдельных участков покрытия полов в местах общего пользования.
3амена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной сменой покрытия.
Внутренняя отделка:
Восстановление штукатурки стен и потолков отдельными местами. Восстановление облицовки стен и полов керамической и другой плиткой отдельными местами во вспомогательных помещениях - лестничных клетках, подвалах, чердаках.
Все виды малярных и стекольных работ во вспомогательных помещениях - лестничных клетках, подвалах, чердаках.
Восстановительный ремонт повреждений, нанесенных в связи с устранением аварийных ситуаций.
Центральное отопление:
Смена отдельных участков трубопроводов, секций, отопительных приборов, запорной и регулировочной арматуры, относящихся к общедомовому имуществу.
Установка (при необходимости) воздушных кранов.
Утепление вновь проложенных трубопроводов, приборов, расширительных баков, пандусов.
Перекладка, обмуровка боровов, дымовых труб.
Вентиляция:
Смена отдельных участков и устранение неплотностей вентиляционных коробов, шахт и камер.
Замена вентиляторов, воздушных клапанов, другого оборудования в местах общего пользования.
Водопровод, канализация, горячее водоснабжение:
Замена отдельных участков трубопроводов внутридомовых систем, уплотнение соединений, устранение течи, укрепление и утепление вновь проложенных трубопроводов, гидравлическое испытание системы.
Замена отдельных водоразборных кранов, смесителей, душей, моек, раковин, умывальников, унитазов, ванн, запорной арматуры в местах общего пользования, включая первое отключающее устройство, расположенное на ответвлении от стояков.
Утепление и замена арматуры водонапорных баков на чердаке.
Замена внутренних пожарных кранов.
Ремонт насосов и электромоторов, замена отдельных насосов и электромоторов малой мощности.
Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов, относящихся к общедомовому имуществу.
Электротехнические устройства:
Замена неисправных участков электрической сети здания, исключая электрические сети жилых квартир.
Замена светильников в местах общего пользования зданий.
Замена предохранителей, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов.
3амена и установка фотовыключателей, реле времени и других устройств автоматического или дистанционного управления освещением общедомовых помещений.
3амена электродвигателей и отдельных узлов электроустановок инженерного оборудования здания.
Ремонт стационарных электроплит, включенных в состав общедомового имущества.
Специальные общедомовые технические устройства:
Замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо уполномоченными федеральными органами исполнительной власти.
Мусоропроводы:
Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств и прочих элементов мусоропровода.
Внешнее благоустройство:
Ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников. Замена оборудования спортивных площадок.
Внутренняя система газоснабжения:
Установка, замена и восстановление работоспособности внутридомового газового оборудования, находящегося в составе общего имущества дома.
Капитальный ремонт в многоквартирном доме
Статья 174 Жилищного кодекса Российской Федерации. Использование средств фонда капитального ремонта
1. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и(или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.
При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, может осуществляться финансирование ТОЛЬКО работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами».
Указанная часть 1 статьи 166 - это и есть перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Она «включает в себя:
ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
утепление и ремонт фасада;
установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
ремонт фундамента многоквартирного дома».
Я уверена, что единицы из читающих эту статью имеют строительное образование. Часто так происходит – у нас отсутствуют знания по вопросу, с которым мы редко сталкиваемся (например, ремонт квартиры), зато когда нам приходится иметь с этим дело, лучше досконально изучить всё, что удастся найти по этому вопросу, чтобы ещё столько же не возвращаться к нему. Нет ничего страшного в том, что вы не знаете отличий текущего ремонта от капитального, ведь это поправимо!
Итак, ремонт вообще – это все меры, предпринимаемые для восстановления внешнего вида и функционирования помещения. Интересно, что изначально слово «ремонт» было противоположно слову «замена» — мы это прекрасно понимаем, ведь можно либо отремонтировать стиральную машинку, либо купить новую. Однако слово «ремонт» охватывает слишком широкие понятия, поэтому ремонт может включать в себя как непосредственно ремонт, так и замену чего-либо. При этом текущий ремонт – время от времени выполняющиеся работы по полному восстановлению или замене составных частей и устройств либо работы по частичному восстановлению и замене основных конструкций и механизмов. Капитальный ремонт – это полная замена инженерных сетей либо строительных конструкций здания или части здания. При этом причиной текущего ремонта является устранение внешних дефектов и предотвращение ухудшения ситуации. В случае с капитальным ремонтом, его делают, когда здание подверглось старению, износу и больше не выполняет своих функций. К капитальному ремонту, например, можно отнести замену протекающей крыши, а к текущему – замену декоративной плитки в ванной комнате.
Текущий ремонт занимает меньше времени, не предполагает таких значительных финансовых трат, как капитальный ремонт. Что именно входит в текущий и капитальный ремонт, оговаривается жилищным кодексом РФ, то есть законодательно оформлено.
Выводы сайт
- Текущий ремонт отличается от капитального целями
- Текущий ремонт требует меньших финансовых затрат, усилий и проводится чаще, чем капитальный ремонт.
Часто на практике возникают споры о том, какие виды работ относятся к текущему ремонту, а какие к капитальному, поскольку в законодательстве не раскрываются определение и содержание этих понятий.
4.1. Вывод из судебной практики: Капитальный ремонт - ремонт, в результате которого происходит существенное изменение или улучшение технических характеристик имущества.
Судебная практика:
4.2. Вывод из судебной практики: К текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.07.2007 по делу N А56-9960/2006
"...Согласно имеющемуся в деле договору подряда от 04.05.2005 N 05/1, на который ссылается истец в обоснование своих требований, его предметом является выполнение работ с целью восстановления исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования, что охватывается понятием текущего ремонта, обязанность по проведению которого в соответствии с условиями вышеуказанного договора аренды от 01.11.1992 возложена на Фирму..."
Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2008 N Ф09-757/08-С6 по делу N А07-16779/2006
"...Ответчиком в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан факт осуществления капитального ремонта в арендуемом помещении, в результате которого произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости, поскольку договор подряда от 03.01.2003, акт о приобретении материалов от 16.05.2003, справка о стоимости выполненных работ от 15.06.2003, акт приемки выполненных работ от 15.06.2003 оценены судом как проведение работ по выравниванию потолков, стен, обшивке стен древесноволокнистыми плитами, покрытию пола, установке дверей, радиаторов, сантехники, то есть о текущем ремонте (т. 1 л. д. 37 - 39, 99)..."
5. Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта
Законодатель предоставил арендатору право производить капитальный ремонт, если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. Однако стоимость не всякого произведенного арендатором капремонта подлежит возмещению. Судебная практика разъясняет, при каких условиях арендатор вправе произвести капитальный ремонт арендованного имущества.
5.1. Вывод из судебной практики: Расходы на капитальный ремонт могут быть возмещены, если арендатор докажет необходимость проведения такого ремонта.
Судебная практика:
Определение ВАС РФ от 08.02.2008 N 532/08 по делу N А71-6756/2006-Г1
"...Исковые требования мотивированы тем, что ООО "Ижстройсервис" является арендатором муниципального имущества, которое в силу своих эксплуатационных свойств является источником повышенной опасности; имело значительную степень износа и в процессе эксплуатации общество столкнулось с необходимостью проведения экстренных ремонтных работ для ликвидации аварийных ситуаций. Администрация при заключении договора и передаче имущества брала на себя обязанности по финансированию капитального ремонта имущества, однако в дальнейшем от производства ремонтных работ и финансирования отказалась. В целях ликвидации чрезвычайных ситуаций ООО "Ижстройсервис", за счет собственных средств, произвело работы по капитальному ремонту арендованного имущества.
В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исследовал следующие доказательства: заключение строительно-технической экспертизы, выполненной государственным унитарным предприятием Удмуртской Республики "Проектный институт "Удмурткоммунпроект", дефектные ведомости от 05.08.2005, 15.08.2005, 28.04.2006, локальные сметы и пришел к выводу о том, что ремонтные работы, произведенные обществом "Ижстройсервис", не могут быть признаны вызванными неотложной необходимостью, поскольку данные работы не требовали проведения срочных аварийных работ. Основания для зачета стоимости ремонта в счет арендной платы отсутствуют..."
По данному делу см. также Постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2007 N Ф09-8918/07-С6 по делу N А71-6756/2006.
Постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2007 N Ф09-8918/07-С6 по делу N А71-6756/2006
"...Указывая на ненадлежащее исполнение обществом "Ижстройсервис" условий договоров аренды и несвоевременное внесение арендных платежей, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и о расторжении договоров аренды.
Возражая против исковых требований по первоначальному иску, общество "Ижстройсервис" указывало на то, что имущество, принятое в аренду обществом "Ижстройсервис" имело значительный износ и для нормальной работы требовало капитального ремонта. В целях ликвидации чрезвычайных ситуаций общество "Ижстройсервис" за счет собственных средств произвело работы по капитальному ремонту арендованного имущества.
Между тем, полно и всестороннее исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе заключение строительно-технической экспертизы, выполненной государственным унитарным предприятием Удмуртской Республики "Проектный институт "Удмурткоммунпроект" (т. 2, л. д. 32 - 38), дефектные ведомости от 05.08.2005, 15.08.2005, 28.04.2006, локальные сметы, суды пришли к правильному выводу о том, что ремонтные работы, произведенные обществом "Ижстройсервис", не могут быть признаны вызванными неотложной необходимостью, поскольку данные работы не требовали проведения срочных аварийных работ, а работы, отраженные в дефектной ведомости от 28.04.2006, были выполнены уже после окончания отопительного сезона. Таким образом, основания для зачета стоимости ремонта в счет арендной платы отсутствуют.
Также правомерно судами указано на отсутствие оснований для зачета в счет арендной платы стоимости произведенных арендатором ремонтных работ по условиям договоров аренды муниципального имущества, поскольку выполнение обществом "Ижстройсервис" указанных работ с арендодателем согласовано не было, документы, подтверждающие необходимость их выполнения составлены арендатором в одностороннем порядке, арендодатель участия в приемке выполненных работ не принимал.
При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований являются правильными..."
5.2. Вывод из судебной практики: Необходимость проведения капитального ремонта арендатором может быть подтверждена актом приема помещения, находящегося в неудовлетворительном состоянии (в состоянии, которое не соответствует назначению имущества).
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.10.2009 N Ф03-5121/2009 по делу N А73-1577/2009
"...Суды установили, что 31.10.2005 между управлением (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и ООО "Рапид" (арендатор) заключен договор аренды здания общей площадью 2833,9 кв.м, расположенного в г.Хабаровске по ул.Некрасова, 74, являющегося федеральной собственностью и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления. Здание передано в аренду для использования под столовую, передача оформлена актом приема-передачи от 03.03.2005 с указанием в данном акте и в акте технического состояния здания от той же даты, также являющемся приложением к договору, на неудовлетворительное состояние этого объекта, необходимость проведения капитального ремонта и виды подлежащих выполнению работ.
Апелляционный суд установил также, что в период действия договора ООО "Рапид" произвело капитальный ремонт арендуемого здания: замену трубопроводов канализации, отопления и водоснабжения, ремонт стен подвала, стен первого этажа (частично), заполнение оконных проемов. Затраты истца на выполнение этих работ, перечень которых поименован в акте технического состояния от 03.03.2005, являющемся приложением к договору аренды от 31.10.2005, составили сумму 1 038 958 руб. 42 коп.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Поскольку апелляционный суд установил, что истец произвел срочный капитальный ремонт арендуемого здания на вышеуказанную сумму ввиду бездействия арендодателя по его самостоятельному выполнению и в соответствии с тем перечнем работ, который согласован при заключении договора, то постановление в части взыскания этой суммы соответствует статье 616 ГК РФ.
При этом апелляционный суд обоснованно указал на ошибочность вывода суда первой инстанции о несогласовании истцом вопроса о выполнении капитального ремонта с управлением, являвшемся арендодателем по договору от 30.10.2005 до заключения соглашения от 11.12.2008. Как правильно указал апелляционный суд, управление участвовало в совершении данной сделки в качестве стороны и выразило волю на передачу здания в аренду на условии необходимости проведения срочных ремонтных работ согласно актам от 03.03.2005..."
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2009 по делу N А22-1624/07/4-235
"...Апелляционный суд пришел к выводу о необходимости проведения капитального ремонта в арендованных помещениях и наличии согласия арендодателя на его проведение...
Стороны в акте оговорили, что передаваемый в аренду объект находится в состоянии, не отвечающем требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, используемым в соответствии с назначением арендуемого имущества...
Основания для изменения или отмены постановления апелляционного суда по доводам кассационной жалобы отсутствуют..."
5.3. Вывод из судебной практики: Если проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя и договором предусмотрено, что арендатор должен уведомить его о возникновении неотложной необходимости проведения ремонта (например, в случае аварии), арендатор, не выполнивший этой обязанности, лишается права на компенсацию своих затрат.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2009 по делу N А79-3416/2008
"...В период действия договора произошло затопление арендуемого Обществом помещения, в связи с чем арендатор провел ремонтные работы на сумму 334 156 рублей 67 копеек.
В пункте 2.3 договора аренды от 20.08.2001 установлено, что арендатор обязуется проводить за свой счет текущий ремонт помещения и инженерных коммуникаций (по своей инициативе или по требованию балансодержателя), осуществление ремонтных работ арендатором может быть произведено лишь при наличии письменного разрешения на их проведение балансодержателем. Балансодержатель проводит капитальный ремонт помещения при выполнении общего капитального ремонта дома (здания), в котором расположено помещение, а также капитальный ремонт инженерных коммуникаций...
В случае аварии инженерных сетей арендатор обязан немедленно сообщить в аварийную службу и довести соответствующую информацию до балансодержателя...
Толкование приведенной нормы и положений договора в их взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что при заключении договора контрагенты оговорили разграничение обязанностей арендатора и балансодержателя по проведению текущего и капитального ремонта арендуемого помещения, в том числе условия неотложного проведения ремонта помещении.
Материалами дела подтверждено, что арендатор вопреки договорным условиям не известил контрагентов по сделке о необходимости проведения ремонтных работ в арендуемом помещении. Сметы на проведение ремонтных работ истцом с арендодателем и балансодержателем не согласованы.
Таким образом, ответчик не доказал фактов уклонения арендодателя и балансодержателя от проведения капитального ремонта, а соответственно, и нарушения ими обязанности по производству капитального ремонта..."
5.4. Вывод из судебной практики: Арендатор может провести капитальный ремонт и взыскать его стоимость с арендодателя, если ремонт был необходим для устранения последствий пожара.
Судебная практика:
Примечание: В приведенном далее Постановлении суд исходил из того, что ликвидация последствий пожара является неотложной необходимостью, которая является условием для возникновения права арендатора на проведение капремонта, не предусмотренного договором аренды, и взыскания его стоимости с арендодателя, если последний уклонился от этой обязанности.
Постановление ФАС Московского округа от 14.11.2007 N КГ-А40/11543-07 по делу N А40-2291/07-64-28
"...В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договорам аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.
Суд, установив, что производство ремонтных работ в арендуемых истцом помещениях вызывалось неотложной необходимостью, в то время как ответчик не принял мер к ликвидации последствий пожара, с учетом установленного и в соответствии с названной нормой Закона сделал правильный вывод об обязанности ответчика возместить стоимость ремонтных работ в сумме 531 646 руб.
Статьей 616 ГК РФ не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать выполнение работ, вызванных неотложной необходимостью..."
5.5. Вывод из судебной практики: Необходимость проведения капитального ремонта после пожара должна быть подтверждена доказательствами невозможности использования либо запрета на использование имущества по целевому назначению.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.05.2009 по делу N А31-1834/2008-21
"...В ходе рассмотрения дела и в кассационной жалобе ответчик ссылается на необходимость применения статей 328 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и указывает на то, что нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта помещения дает арендатору право приостановить исполнение его обязательства по внесению арендной платы.
В качестве доказательств неотложной необходимости проведения такого ремонта для эксплуатации объекта после пожара ответчик приводит постановление дознавателя ТОГПН города Нерехта от 27.03.2007 об отказе в возбуждении уголовного дела...
Вместе с тем в названном документе отсутствуют сведения о невозможности использования спорного помещения либо о запрете его использования по целевому назначению. Иных доказательств в подтверждение своей позиции Предприниматель не представил, в связи с чем довод заявителя жалобы отклоняется как несостоятельный.
Кроме того, по смыслу статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор в этом случае вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы, что исключает одностороннее приостановление обязательства..."
5.6. Вывод из судебной практики: Арендатор муниципального имущества имеет право на возмещение расходов на капремонт и иные неотделимые улучшения, если их проведение и возмещение затрат были согласованы в порядке, утвержденном органом местного самоуправления.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2006 по делу N А13-950/2006-04
"...В доказательство проведенных работ, их объемов и стоимости истец представил суду смету, договор подряда от 24.10.2005 N 14 на выполнение ремонтных работ, заключенный с ООО "Интерстрой", справку о стоимости выполненных работ и затрат от 08.11.2005, акт от 08.11.2005 о приемке выполненных работ.
Оценив указанные документы, суд установил, что они составлены истцом без привлечения представителя Комитета. О необходимости принять выполненные ООО "Интерстрой" работы Комитет не извещался и не принимал участие в их приемке.
При таком положении акт, смета и справка не могут рассматриваться надлежащими доказательствами произведенных затрат на ремонт.
В материалах дела также отсутствуют доказательства, свидетельствующие о неотложной необходимости в проведении тех работ, стоимость которых просит зачесть истец, и получении согласия Комитета на их проведение в порядке, предусмотренном действовавшим в названный период Положением о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда города и возмещения затрат на их проведение, утвержденным постановлением Череповецкой городской Думы от 28.09.2004 N 114.
Указывая на необоснованность требований предпринимателя, суд правомерно сослался на пункт 3.3.9 договора аренды, согласно которому неотделимые улучшения, независимо от того, как они произведены (с согласия или без согласия арендодателя), арендатору не возмещаются.
Таким образом, предприниматель не подтвердил своего права на возмещение стоимости ремонта, в связи с чем суд правильно отказал в удовлетворении иска.
Кассационная инстанция находит необоснованной ссылку подателя жалобы на нарушение судом первой инстанции статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации..."
Постановление ФАС Уральского округа от 25.04.2007 N Ф09-2920/07-С6 по делу N А71-5716/06
"...Также суд не принял во внимание, что акты о приемке выполненных работ не утверждены в установленном порядке администрацией г. Ижевска или балансодержателем спорного помещения, в связи с чем не могут быть приняты в качестве надлежащего доказательства. Тогда как п. б дополнительного соглашения на внесение изменений в договор аренды от 23.06.2004 N 10876 предусмотрено предоставление арендатором актов приема выполненных работ, согласованных балансодержателем, для перезаключения договора аренды сроком на 5 лет. В пункте 7.6.2 решения Городской думы г. Ижевска от 28.01.2004 N 181 "Об утверждении Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Ижевска" также указано, что для подтверждения произведенных затрат арендатором должны быть представлены акт приемки объекта нежилого фонда в эксплуатацию районной комиссии, утвержденный в установленном порядке, либо акт выполненных работ (по этапам работ), согласованные с Управлением городского строительства администрации г. Ижевска или муниципальным учреждением "Городское жилищное управление - Управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве г. Ижевска"..."
