- Raport mbi vlerësimin e vlerës së tregut dhe likuidimit të një pasurie të paluajtshme që ndodhet në adresën: Shën Petersburg, rrethi Kalininsky, Grazhdanskiy pr-t, 41, germa A
Puna e kryer nga Colliers International. Shën Petersburg, 2004.
Të gjitha llogaritjet janë kryer në përputhje me dispozitat e Ligjit Federal "Për veprimtaritë e vlerësimit në Federatën Ruse", standardet e vlerësimit të detyrueshme për t'u përdorur nga subjektet e aktiviteteve të vlerësimit, të miratuara me Dekret të Qeverisë së Federatës Ruse të 6 korrikut 2001. Nr. 519, si dhe standardet e veprimtarisë profesionale në fushën e vlerësimit të pasurisë së paluajtshme të Shoqatës Ruse të Vlerësuesve dhe Standardeve Ndërkombëtare të Vlerësimit të zhvilluara nga Komiteti Ndërkombëtar për Standardet e Vlerësimit të Pronës (ICSOI).
2016-01-24 | Popullariteti: 18604 - Raport për përcaktimin e masës së dëmit nga dëmtimi i një makine Toyota Cresta (llogaritja e bilanceve të përdorshme)
Qëllimi i këtij vlerësimi është të përcaktojë vlerën e tregut të shumës së dëmit të pronës që vlerësohet në datën e vlerësimit. Vlerësimi u krye në përputhje me Dekretin e Qeverisë së Federatës Ruse të datës 6 korrik 2001 Nr. 519 "Për miratimin e standardeve të vlerësimit", "Udhëzimet metodologjike për përcaktimin e kostos së automjeteve duke marrë parasysh konsumimin dhe dëmtimin natyror dhe gjendja teknike në momentin e prezantimit”, zhvilluar nga Qendra Shkencore Shtetërore NAMI së bashku me punonjësit e Qendrës Federale për Ekspertizën Mjeko-Ligjore, të miratuar nga Ministria e Ekonomisë e Federatës Ruse.
Ekzekutues: Denis Pashnin, SH.PK "Agjencia për Vlerësimin e Pasurisë Profesionale"
2015-04-17 | Popullariteti: 20506 - Raport mbi përcaktimin e vlerës së tregut të një apartamenti me një dhomë që ndodhet në adresën: Novosibirsk, rrethi Sovetsky, rr. Leninit
Subjekti i këtij vlerësimi është një apartament me një dhomë që ndodhet në Novosibirsk. Qëllimi i vlerësimit është të përcaktojë vlerën e tregut të pronës që vlerësohet.
Sipas “Standardeve të Vlerësimit të Detyrueshëm për Zbatim nga Subjektet e Veprimtarive Vleresuese” datë 07/06/01 Nr. 519, termi “vlera e tregut” në këtë raport nënkupton si më poshtë: çmimin më të mundshëm me të cilin objekti i vlerësimit mund të tjetërsohet. në tregun e hapur në një mjedis konkurrues kur palët në transaksion veprojnë në mënyrë të arsyeshme, duke pasur të gjithë informacionin e nevojshëm dhe vlera e transaksionit nuk ndikohet nga ndonjë rrethanë e jashtëzakonshme.
Përcaktimi i vlerës së tregut bazohet në premisën që prona shitet në treg, duke iu nënshtruar disa kushteve të listuara më sipër. Si rezultat i një transaksioni të blerjes dhe shitjes, një grup i të drejtave pronësore transferohet nga blerësi te shitësi. Janë këto të drejta që janë objekt vlerësimi. Në këtë vepër e drejta e vlerësuar e objektit të vlerësimit është e drejta e pronësisë.
Pas kryerjes së analizës, vlerësuesi arriti në përfundimin se përdorimi më i mirë dhe më efektiv i pronës që vlerësohet është përdorimi i saj për qëllimin e synuar - një apartament. Mbi bazën e këtij konkluzioni u kryen llogaritjet e mëtejshme për përcaktimin e vlerës së tregut të objektit të vlerësimit.
Procedura e vlerësimit përfshinte: 1) mbledhjen e dokumentacionit dhe informacionit të nevojshëm për objektin e vlerësimit; 2) aplikimi i një qasjeje krahasuese për vlerësimin e vlerës së tregut; 3) shkrimi i këtij Raporti.
2015-03-24 | Popullariteti: 16106 - Raport për përcaktimin e vlerës së tregut të një aksioni të zakonshëm të OJSC Kostromskaya GRES
Si pjesë e kësaj detyre, u vlerësua vlera e tregut e një aksioni të Termocentralit Shtetëror të Qarkut Kostroma OJSC. Rezultatet e vlerësimit u përdorën për qëllimin e kontributit të aksioneve të OJSC Kostromskaya GRES si pagesë për aksione shtesë të OJSC OGK-3. Vlerësimi është kryer që nga 1 Prill 2005.
Gjatë procesit të vlerësimit përdoren metoda dhe qasje të ndryshme, më të përshtatshmet për rastin e caktuar. Ky vlerësim është kryer në përputhje me Ligjin e Federatës Ruse "Për aktivitetet e vlerësimit në Federatën Ruse", "Standardet e vlerësimit të detyrueshëm për aplikim nga subjektet e aktiviteteve vlerësuese", Metodologjinë dhe Udhëzimet për Vlerësimin e Bizneseve dhe (ose) Aseteve të RAO UES i Rusisë dhe SDC-të e saj, të zhvilluara nga Deloitte & Touche.
Bazuar në rezultatet e një analize të pikave të forta dhe të dobëta të rezultateve të marra në kuadër të qasjeve të ndryshme, pas konsultimeve me përfaqësues të kompanive investuese dhe përfaqësues të Deloitte & Touche, vlerësuesi vendosi të marrë në konsideratë, së bashku me opsionin e parë të shtimit peshat, opsioni për t'i dhënë më shumë peshë rezultateve të qasjes së të ardhurave. Kjo zgjedhje justifikohet me faktin se kur blen dhe shet një aktiv, një investitor racional nuk përqendrohet kryesisht në retrospektivën e aktiviteteve të kompanisë, por në rrjedhat e mundshme të të ardhurave që ai mund të marrë nga aktivi i blerë.
Ekzekutuesi: Konsorciumi "Ekspert - Vlerësimi Rus", që nga 1 Prill 2005
2015-03-07 | Popullariteti: 15317 - Raport për përcaktimin e vlerës së tregut të objektit "Ambjentet administrative"
Raport për vlerësimin e vlerës së tregut të pronës – mjedise administrative, me sipërfaqe 336.1 metër katror. m., në pronësi të komunës "Qyteti i Kirovit".
Objektivi i këtij vlerësimi është të identifikojë veçoritë e çmimit të objektit të vlerësimit në lidhje me karakteristikat e segmentit përkatës të tregut, titullin ligjor, karakteristikat sasiore dhe cilësore të objektit të vlerësimit, si dhe specifikat e praktikës së zbatimit të ligjit për transaksioni i propozuar. Kjo do të bëjë të mundur identifikimin e qartë të objektit të vlerësimit në sistemin e të drejtave reale dhe të detyrueshme dhe justifikimin e duhur për llojin e vlerës që përcaktohet. Analiza e dokumentacionit do të na lejojë të identifikojmë përbërësit kryesorë të rreziqeve që lidhen me vlerësimin dhe të llogarisim sasinë e mbulimit të tyre.
Raporti i vlerësimit është përpiluar në përputhje me Ligjin Federal "Për Veprimtaritë e Vlerësimit në Federatën Ruse", datë 29 korrik 1998 Nr. 135-FZ; Standardet federale të vlerësimit, grupi i standardeve të vlerësimit të Shoqatës Ruse të Vlerësuesve (SSO ROO 2010).
Analiza e rezultateve të marra për pajtueshmërinë me të dhënat e tregut tregoi se vlera e tregut e pronës që vlerësohet ka një vlerë të krahasueshme me treguesit e tregut. Kostoja e objekteve është në rangun e vlerave mesatare për objektet e vendosura në një pjesë të ngjashme të qytetit të Kirov, që kanë një qëllim dhe gjendje teknike të ngjashme.
Vlerësuesi nuk ka kryer një auditim ose verifikim tjetër financiar të informacionit që keni dhënë, i përdorur në këtë raport, dhe për këtë arsye nuk pranon përgjegjësinë për besueshmërinë e këtij informacioni.
Në përputhje me qëllimin e vlerësimit, vlera e tregut e objektit të vlerësimit u përcaktua në bazë të Ligjit Federal Nr. 135-FZ "Për veprimtaritë e vlerësimit në Federatën Ruse" të datës 29 korrik 1998 dhe Kodit të Standardeve të Vlerësimit të Shoqëria Ruse e Vlerësuesve SSO ROO 2010, e harmonizuar me Standardet Ndërkombëtare të Vlerësimit (2007 ) dhe e detyrueshme për përdorim nga anëtarët e organizatës vetërregulluese të vlerësuesve.
Përdorimi i SSO ROO 2010, i detyrueshëm për përdorim nga subjektet e aktiviteteve të vlerësimit, është për faktin se objekti i vlerësimit ndodhet në territorin e Federatës Ruse, si dhe për faktin se Vlerësuesi kryen aktivitetet e tij në territor. të Federatës Ruse. Këto standarde janë përdorur gjatë përcaktimit të qasjeve ndaj vlerësimit, procedurës për kryerjen e punës dhe gjatë hartimit të Raportit të Vlerësimit.
Zbatimi i Kodit të Standardeve të Shoqërisë Ruse të Vlerësuesve (ROA) është për faktin se standardet e vlerësimit ROO përshkruajnë më plotësisht termat, përkufizimet, konceptet dhe metodat e vlerësimit të përdorura gjatë kryerjes së punës për vlerësimin e llojeve të ndryshme të prone.
2015-03-07 | Popullariteti: 17850 - Raport për përcaktimin e vlerës së tregut të objektit "Ambjentet e dyqanit"
Raport për vlerësimin e vlerës së tregut të një prone - një ambient dyqani me sipërfaqe 30.2 metra katrorë. m., në adresën: Kirov, rr. Lenina, 86 vjeç, i përket formacionit komunal "Qyteti i Kirovit".
Qëllimi i vlerësimit është përcaktimi i vlerës së tregut të pronës. Rezultati i vlerësimit është vlera përfundimtare e vlerës së objektit që vlerësohet. Rezultati i vlerësimit mund të përdoret për të tjetërsuar pronën komunale.
Rezultatet e vlerësimit të objektit të përshkruar janë planifikuar të përdoren për tjetërsimin e pronës komunale.
Në këtë vlerësim, u zbatuan standardet e mëposhtme të vlerësimit: Kompleti i standardeve të vlerësimit të Shoqatës Ruse të Vlerësuesve SSO ROO 2010, i harmonizuar me Standardet Ndërkombëtare të Vlerësimit (2007) dhe i detyrueshëm për përdorim nga anëtarët e organizatës vetërregulluese të vlerësuesve.
Kodi i Standardeve të Vlerësimit (CSO 2010) i Shoqatës Ruse të Vlerësuesve (ROO) ka për qëllim vlerësimin e vlerës së pronës në Federatën Ruse dhe vendet e tjera të CIS - në përputhje të plotë me dokumentet e pranuara.
Realizuar nga ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2015-03-07 | Popullariteti: 13746 - Raport mbi vlerësimin e vlerës së tregut të aksioneve të zakonshme të regjistruara të OJSC
Qëllimi dhe qëllimi i vlerësimit: përcaktimi i vlerës së tregut të aksioneve të zakonshme të regjistruara (100% e kapitalit të autorizuar) të OJSC (Lloji i veprimtarisë - prodhimi i produkteve të printimit) me qëllim të kontributit në kapitalin e autorizuar.
Kompleksi i pasurisë së një ndërmarrjeje nuk pasqyron aftësinë reale të ndërmarrjes për të gjeneruar të ardhura, por pasqyron gjendjen aktuale të ndërmarrjes, të shprehur përmes gjendjes së aktiveve dhe detyrimeve të saj. Në këtë rast, nuk ka nevojë të përcaktohet vlera e likuidimit në momentin e vlerësimit për shkak të mungesës së faktorëve për likuidim ose shitje urgjente të biznesit. Për qëllime të këtij vlerësimi, më optimale, sipas Vlerësuesit tonë, është metoda e rregullimit të vlerës kontabël të aktiveve neto të ndërmarrjes.
Si rezultat i një studimi të informacionit të dhënë në lidhje me ndërmarrjet në këtë industri në burime të ndryshme, duke përfshirë Sistemin Kombëtar të Kuotimeve (www.nqs.ru) më 1 tetor 2004, informacioni i zbatueshëm për qëllimet e këtij vlerësimi mbi çmimin e aksioneve të këto ndërmarrje në nuk ka treg pa recetë. Prandaj, metodat e ndërmarrjeve analoge - metoda e tregut të kapitalit, metoda e transaksionit nuk mund të përdoren.
Për të vlerësuar vlerën e tregut të aksioneve të zakonshme të Sh.A. KKK, ky raport përdori sa vijon:
1. mënyra e skontimit të flukseve monetare;
2. Metoda e aktiveve neto të bilancit të rregulluar.
Interpretues: Art Expert LLC. Kazan, 2004
2015-02-23 | Popullariteti: 10971 - Raport për përcaktimin e vlerës së tregut të objektit "Ambjentet e zyrës postare"
Objektivi i këtij vlerësimi është të identifikojë veçoritë e çmimit të objektit të vlerësimit në lidhje me karakteristikat e segmentit përkatës të tregut, titullin ligjor, karakteristikat sasiore dhe cilësore të objektit të vlerësimit, si dhe specifikat e praktikës së zbatimit të ligjit për transaksioni i propozuar. Kjo do të bëjë të mundur identifikimin e qartë të objektit të vlerësimit në sistemin e të drejtave reale dhe të detyrueshme dhe justifikimin e duhur për llojin e vlerës që përcaktohet. Analiza e dokumentacionit do të na lejojë të identifikojmë përbërësit kryesorë të rreziqeve që lidhen me vlerësimin dhe të llogarisim sasinë e mbulimit të tyre. Si rezultat, duhet të bëhet një justifikim i duhur ekonomik dhe ligjor për vlerësimin përfundimtar të objektit për qëllimin e specifikuar.
Rezultati i vlerësimit supozohet të përdoret për qëllimin e tjetërsimit të pronës në bazë të një marrëveshjeje shitblerjeje, kufizimet përcaktohen nga vlerësuesi në mënyrë të pavarur.
Dhoma e zyrës së komunikimit. Sipërfaqja 108.1 m2. Kati i parë. Adresa: Rajoni Kirov, perspektiva Oktyabrsky. Pronari i pronës që vlerësohet është komuna “qyteti Kirov”.
Qëllimi i vlerësimit: Përcaktimi i vlerës së tregut të të drejtave të vlerësuara për subjektin e vlerësimit
Qëllimi i kombinimit të rezultateve të të gjitha qasjeve të përdorura është të përcaktohen avantazhet dhe disavantazhet e secilës prej tyre dhe, në këtë mënyrë, të zhvillohet një vlerësim i vetëm i kostos. Përparësitë e secilës qasje në vlerësimin e pronës në fjalë përcaktohen nga kriteret e mëposhtme:
Lloji, cilësia dhe gjerësia e informacionit mbi të cilin bazohet analiza.
Aftësia për të marrë parasysh veçoritë specifike të një objekti që ndikojnë në vlerën e tij, si përdorimi, përfitimi i mundshëm.
Burimi: FSUE "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI", dega Kirov, 2010.
2015-02-23 | Popullariteti: 8179 - Raport për përcaktimin e vlerës së tregut të pronës “Ambjentet e kafenesë”
Raport për përcaktimin e vlerës së tregut të një lokali me sipërfaqe 33.2 metra katrorë. m në adresën e rajonit Kirov, Kirov, rr. Moskovskaya, 181
Qëllimi i vlerësimit është përcaktimi i vlerës së tregut të pronës. Rezultati i vlerësimit është vlera përfundimtare e vlerës së objektit që vlerësohet. Rezultati i vlerësimit mund të përdoret për të tjetërsuar pronën komunale. Rezultatet e vlerësimit të objektit të përshkruar janë planifikuar të përdoren për tjetërsimin e pronës komunale.
Objektivi i kësaj pune është të identifikojë veçoritë e çmimit të objektit të vlerësimit në lidhje me karakteristikat e segmentit përkatës të tregut, titullin ligjor, karakteristikat sasiore dhe cilësore të objektit të vlerësimit, si dhe specifikat e praktikës së zbatimit të ligjit për propozimin. transaksion. Kjo do të bëjë të mundur identifikimin e qartë të objektit të vlerësimit në sistemin e të drejtave reale dhe të detyrueshme dhe justifikimin e duhur për llojin e vlerës që përcaktohet. Analiza e dokumentacionit do të na lejojë të identifikojmë përbërësit kryesorë të rreziqeve që lidhen me vlerësimin dhe të llogarisim sasinë e mbulimit të tyre. Si rezultat, duhet të bëhet një justifikim i duhur ekonomik dhe ligjor për vlerësimin përfundimtar të objektit për qëllimin e specifikuar.
Realizuar nga ANALIT LLC, Kirov, 2010.
2014-11-08 | Popullariteti: 11043 - Raport për përcaktimin e vlerës së tregut të pronës “Ambjentet e dyqanit”
Raport për përcaktimin e vlerës së tregut të një lokali me sipërfaqe 14.2 metra katrorë. m katrore. m në adresën e rajonit Kirov, Kirov, rr. Nekrasova, 1
Qëllimi i vlerësimit është përcaktimi i vlerës së tregut të pronës. Rezultati i vlerësimit është vlera përfundimtare e vlerës së objektit që vlerësohet. Rezultati i vlerësimit mund të përdoret për të tjetërsuar pronën komunale.
Ky raport është përpiluar në përputhje me Ligjin Federal "Për veprimtaritë vlerësuese në Federatën Ruse", datë 29 korrik 1998 Nr. 135-FZ; Standardet federale të vlerësimit, grupi i standardeve të vlerësimit të Shoqatës Ruse të Vlerësuesve (SSO ROO 2010).
Objektivi i kësaj pune është të identifikojë veçoritë e çmimit të objektit të vlerësimit në lidhje me karakteristikat e segmentit përkatës të tregut, titullin ligjor, karakteristikat sasiore dhe cilësore të objektit të vlerësimit, si dhe specifikat e praktikës së zbatimit të ligjit për propozimin. transaksion. Kjo do të bëjë të mundur identifikimin e qartë të objektit të vlerësimit në sistemin e të drejtave reale dhe të detyrueshme dhe justifikimin e duhur për llojin e vlerës që përcaktohet. Analiza e dokumentacionit do të na lejojë të identifikojmë përbërësit kryesorë të rreziqeve që lidhen me vlerësimin dhe të llogarisim sasinë e mbulimit të tyre.
Në përgjithësi, vlera e rekomanduar për të përfunduar një transaksion është vlera e tregut. Ky term nënkupton përdorim ligjor, i cili, nga ana tjetër, i imponon shitësit tipik përgjegjësinë për të garantuar performancën e sendit. Në këtë rast, shitësi nuk është i interesuar për shërbimin e garancisë dhe shërbimi kryhet në përputhje me kërkesat e Kodit Civil të Federatës Ruse. Prandaj, kur llogaritni parametrat e kostos, është e nevojshme të merret parasysh mungesa e detyrimeve të garancisë për performancën dhe të kryhen shitjet në një bazë "siç është".
Dëshironi të postoni një raport? në faqen tonë të internetit? Na shkruani për të.
Bankierët, gjyqtarët, organizatorët e ankandit janë jashtëzakonisht të ndjeshëm ndaj vlerësimit të një apartamenti që do të jetë kolateral, objekt pretendimi apo ankandi. Raporti i vlerësimit nuk është thjesht një grup letrash të bashkuara, por një dokument që përcakton vlerën reale të banesës, sipas mendimit të një specialisti të pavarur. Tema e artikullit të sotëm është një rishikim i detajuar i përmbajtjes dhe procedurës për përgatitjen e një raporti për vlerësimin e pasurive të paluajtshme në përgjithësi, përfshirë apartamentet.
Raporti i vlerësimit të apartamenteve - çfarë është?
Ky është një përfundim mbi vlerën e pronës i përgatitur nga një vlerësues për qëllime të përcaktuara nga klienti në formën e një raporti. Raporti ka një strukturë dhe përmbajtje të qartë. Procedura e regjistrimit të tij rregullohet me ligjin “Për veprimtaritë vlerësuese”.
Kush mund të jetë një vlerësues?
Kur bëhet fjalë për vlerësimin e një apartamenti, ne të gjithë e konsiderojmë veten ekspertë. Pjesërisht, kjo është e vërtetë. Por nuk ka gjasa që dikush, pa njohuri të veçanta, të marrë përsipër të vlerësojë një truall, një ndërtesë, një objekt industrial, një kompleks tregtare dhe argëtuese, një strukturë etj.
Vetëm një person kompetent që mund të shprehë zyrtarisht mendimin e tij për vlerën e një objekti:
- Përfundoi trajnimin special, kaloi provimin dhe mori një certifikatë kualifikimi;
- Pagoi tarifën e hyrjes dhe u bë anëtar i plotë i SRO-së së vlerësuesve;
- Bleva një politikë sigurimi për aktivitetet e mia në shumën prej 300,000 rubla.
Qëllimi i vlerësimit duhet t'i komunikohet vlerësuesit.
Një individ që plotëson të gjitha këto kërkesa është një vlerësues. Ai mund të angazhohet ligjërisht në aktivitetet e vlerësimit, të përgatisë dhe t'i japë klientit një raport vlerësimi.
Pronë që mund të vlerësohet
Objektet që i nënshtrohen vlerësimit në pasuri të paluajtshme përfshijnë::
- toka për çdo qëllim;
- ndërtesa jorezidenciale dhe ambiente në to;
- ndërtesa banimi, apartamente, dhoma;
- strukturat;
- sende të tjera të paluajtshme.
Objektivat e vlerësimit
Pse keni nevojë të vlerësoni një apartament? Përcaktimi i vlerës aktuale të tregut të një apartamenti kërkohet në një sërë situatash jetësore.
Kjo perfshin:
- nga stoku i banesave komunale dhe shtetërore në ankand për të përcaktuar çmimin fillestar;
- Blerja e një shtëpie duke përdorur fonde krediti (hipotekë). Apartamenti bëhet objekt i kolateralit të shlyerjes së kredisë (pasi një apartament vlerësohet me hipotekë);
- Sigurimi i apartamenteve;
- Ndarja e pasurisë gjatë procedurës së divorcit;
- Përcaktimi i vlerës së trashëgimisë;
- për shitje bashkëpronarëve ose të huajve;
- Njohja e të drejtës së një apartamenti në gjykatë.
Qëllimi i vlerësimit duhet t'i komunikohet vlerësuesit. Kjo për faktin se qëllime të ndryshme kanë veçoritë e tyre të vlerësimit. Për shembull, nëse një apartament vlerësohet si kolateral, atëherë përveç vlerës së tregut, përcaktohet edhe vlera e likuidimit.
Vlerësimi i apartamentit
Bashkangjitur raportit:
- Kopjet e dokumenteve që lejojnë specialistin të kryejë aktivitete vlerësimi;
- Dokumentet e titullit të banesës;
- Dokumentet teknike për objektin dhe materialet fotografike.
Dekor
I prodhuar në formë letre, raporti numërohet faqe për faqe, lidhet dhe vuloset me nënshkrimin e vlerësuesit dhe vulën e tij personale.
Raporti i gjeneruar në mënyrë elektronike nënshkruhet me një nënshkrim elektronik të kualifikuar të zgjeruar të vlerësuesit.
Sa kushton një raport vlerësimi dhe mbi çfarë bazohet kostoja?
Parametrat kryesorë që përcaktojnë se sa do të duhet të paguani për shërbimet e vlerësimit:
- Afatet (shtesa për urgjencë mund të jetë deri në 50% të kostos së rregullt);
- Rajoni i vendndodhjes së banesës (në qytetet me mbi një milion banorë, raporti kushton 20%-40% më shumë se në rajone);
- Kategoritë e banesave (dhoma në një apartament komunal, apartament standard, studio, apartamente, etj.).
Kostoja e vlerësimit të një apartamenti standard me një raport nuk është më shumë se 2000-3000 rubla.
Procedura e pagesës përcaktohet në marrëveshjen për ofrimin e shërbimeve të vlerësimit dhe mund të marrë formën e:
- 100% parapagim me nënshkrimin e kontratës;
- kryerja e pagesës së pjesshme (paradhënies) me nënshkrimin e kontratës, dhe kryerja e pagesave përfundimtare pas përfundimit të punës.
Përmbushja e detyrimeve të palëve ndaj njëra-tjetrës sipas marrëveshjes së vlerësimit konfirmohet me nënshkrimin e një certifikate të shërbimeve të kryera.
Periudhe e vlefshme
Nëse kanë kaluar më shumë se gjashtë muaj nga data e vlerësimit, vlera e banesës e vendosur gjatë vlerësimit nuk mund të konsiderohet e besueshme dhe humbet rëndësinë e saj. Vlerësuesi gjithmonë tregon këtë informacion në raport. Prandaj, shënimi i datës së vlerësimit në raport është jashtëzakonisht i rëndësishëm.
Vlerësim i padrejtë
Shpesh, kur ka mosmarrëveshje mbi të drejtat mbi pasurinë e paluajtshme, palët kundërshtare nuk mund të bien dakord për vlerën e drejtë të saj në treg. Ndonjëherë punësohen vlerësues të ndryshëm. Nëse kostoja e një apartamenti ndryshon ndjeshëm sipas raporteve të ndryshme, atëherë mosmarrëveshja zgjidhet në gjykatë.
Për më tepër, mund të kryhet një ekzaminim i raportit, i cili nënkupton formimin e mendimit të ekspertëve të SRO në lidhje me raportin e nënshkruar nga një anëtar i SRO. Ajo kryhet në baza vullnetare midis klientit dhe ekspertit dhe nuk është një masë që kontrollon vlerësuesin. Por një përfundim pozitiv ose negativ nga raporti mund të përdoret nga klienti në gjykatë.
Për më tepër, shikoni një video në lidhje me procedurën për vlerësimin e një apartamenti dhe krijimin e një raporti:
Jeta ndonjëherë është e paparashikueshme. Dhe një vlerësim kompetent i një apartamenti mund të jetë i nevojshëm në momentin më të papritur. Prandaj, zgjedhja e një specialisti të mirë dhe vërtet të pavarur është shumë e rëndësishme.
Një raport mbi vlerësimin e një prone është rezultat i një sërë aktivitetesh të kryera në përputhje me standardet e përcaktuara të aktiviteteve të vlerësimit.
Ndonjëherë palët zëvendësojnë një raport të rëndë me një raport të vlerësimit të pasurive të paluajtshme mbi vlerën e pronës (mund të shihni një shembull të një raporti të vlerësimit të apartamenteve më poshtë). Ai nuk përmban një metodologji llogaritjeje, por thjesht deklaron informacione për çmimin.
Kërkohet informacion për vlerën e tregut të apartamentit:
- kur bëhet fjalë për kredinë hipotekore dhe të siguruar;
- kur bëni transaksione me pasuri të paluajtshme;
- gjatë sigurimit të pasurive të paluajtshme;
- nëse lindin mosmarrëveshje midis pronarëve të apartamenteve, mund të kërkohet një raport
- kur hyn në të drejtën e trashëgimisë për të zgjidhur një mosmarrëveshje për kompensimin e palës që refuzoi të trashëgojë.
Kush e përgatit raportin e vlerësimit të pasurive të paluajtshme?
Më shpesh, informacioni për vlerën e tregut të një objekti nevojitet kur aplikoni për një hipotekë nga një bankë. Sipas paragrafit 1 të Artit. 9 102-FZ datë 05/07/2013, dokumentet e kredisë duhet të tregojnë vlerën e parashikuar të kolateralit. Përcaktimi i tij është detyrë e kompanive vlerësuese.
Neni 9. Përmbajtja e marrëveshjes së hipotekës
- Marrëveshja e hipotekës duhet të tregojë objektin e hipotekës, vlerësimin e saj, thelbin, madhësinë dhe periudhën e përmbushjes së detyrimit të siguruar nga hipoteka.
Zakonisht banka ka një listë të vlerësuesve të akredituar. Një huamarrës i mundshëm mund të kontaktojë cilindo prej tyre, duke paguar koston e punës nga fondet e tij. Punonjësit e një institucioni krediti nuk mund të insistojnë në bashkëpunimin me një organizatë të caktuar, por megjithatë, një huamarrës i mundshëm duhet të zgjedhë një kompani nga lista e propozuar.
Kjo siguron që të mos ketë gabime në dokumentacion dhe bën të mundur marrjen e një hipotekë në kohën më të shkurtër të mundshme, pasi shërbimet bankare nuk do të duhet të kalojnë një kohë të gjatë duke kontrolluar një kompani të panjohur vlerësimi.
E rëndësishme: Kompania që përgatit raportin për vlerësimin e pasurisë duhet të jetë anëtare e një prej organizatave të regjistruara vlerësuese dhe të ketë një politikë sigurimi të përgjegjësisë civile me mbulim prej të paktën 300 mijë rubla. Është përmes politikës që klienti mund të kompensohet për dëmet e mundshme si rezultat i veprimeve të gabuara të vlerësuesit.
Bankat vendosin një sërë kërkesash raportimi. Pajtueshmëria me to ju lejon të merrni pamjen më të plotë të pasurive të paluajtshme që janë lënë peng si kolateral.
Çështja e çmimit
Sa kushton raporti i vlerësimit të apartamenteve? Kostoja e punës së një kompanie vlerësuese për të përgatitur një opinion mbi vlerën e pasurive të paluajtshme varet nga një sërë faktorësh:
- rajoni i vendndodhjes së objektit;
- lloji i pasurisë së paluajtshme;
- qëllimi i raportit (për shembull, puna për vlerësimin e një apartamenti për një ekzaminim mjekoligjor do të kushtojë më shumë);
- urgjenca e punës.
Nëse analizojmë çmimet sipas rajonit, marrim pamjen e mëposhtme:
E rëndësishme: Kur zgjedh një kompani vlerësimi, është gabim të përqendrohesh në koston më të ulët të prodhimit të një raporti të vlerësimit të apartamenteve. Vlen të jepet përparësi kompanisë që kujdeset kryesisht për interesat e klientit.
Kur përgatitet raporti i vlerësimit të banesës?
Një raport i vlerësimit të pasurive të paluajtshme përmban informacion në lidhje me vlerën e saj aktuale të tregut. Është e detyrueshme për punonjësit e divizionit të kolateralit të bankës kur regjistrohen:
- hipotekat;
- kredi të siguruara, kolaterali i të cilave është pasuria e paluajtshme.
Duhet të tregohen sa vijon:
- të dhënat teknike, gjendja e komunikimeve dhe viti i ndërtimit të shtëpisë;
- lloji i tavaneve të dyshemesë;
- materialet nga të cilat është ndërtuar ndërtesa;
- pamjet dhe lloji i paraqitjes së apartamentit;
- lartësia e shtëpisë dhe vendndodhja e dyshemesë së hapësirës së banimit;
- disponueshmëria e ndalesave të transportit publik, kryqëzimeve kryesore rrugore, dyqaneve dhe objekteve të tjera sociale aty pranë.
E rëndësishme: Kërkohet një përshkrim i gjendjes aktuale të hapësirës së banimit. Po flasim për cilësinë e riparimeve të kryera, praninë ose mungesën e pajisjeve të integruara.
Shtojcat në raport
Krahas pjesës kryesore, raportit duhet t'i bashkëngjiten edhe kopjet e mëposhtme:
- policën e sigurimit të organizatës vlerësuese, certifikatën dhe të dhënat për formimin profesional të vlerësuesit;
- dokumente që përcaktojnë karakteristikat cilësore dhe sasiore të objektit;
- marrëveshjet në bazë të të cilave pronari i lokaleve ka të drejtë për të;
- dhe planin teknik;
- fotografitë e banesës dhe shtëpisë në të cilën ndodhet;
- konkluzionet dhe ekzaminimet, nëse ka.
E rëndësishme:Është e papranueshme të përcaktohet vlera e tregut të një apartamenti "në fluturim". Çdo raport duhet të jetë individual, vlera e përcaktuar në të duhet të jetë e arsyeshme dhe të korrespondojë me realitetin, dhe interpretimi duhet të jetë i paqartë.
Kërkesat e regjistrimit
Në procesin e punës për një raport, një punonjës i një organizate vlerësuese kryen një gamë të tërë pune të parashikuar nga normat dhe standardet e aktiviteteve të vlerësimit.
Për shembull, trashësia e një raporti mbi vlerën e tregut të një apartamenti tipik mund të arrijë 40 ose 50 fletë A4, pa llogaritur fotografitë dhe bashkëngjitjet në dokument.
Çdo faqe e raportit me bashkëngjitje duhet të jetë e numëruar. Dokumenti është i lidhur, i vërtetuar me nënshkrimin e një personi të autorizuar dhe vulën e organizatës.
Pra, një raport i vlerësimit të banesës është i nevojshëm për të përcaktuar objektivisht vlerën e pasurisë së paluajtshme gjatë kryerjes së transaksioneve me të.
Mund ta porosisni nga një organizatë e posaçme që është akredituar dhe ka licencë për të kryer aktivitete vlerësimi. Kostoja e dokumentit nuk është e lartë, dhe koha e prodhimit është nga 2 deri në 5 ditë pune.
Raporti i vlerësimit- ky është një dokument i shkruar që plotëson të gjitha kërkesat e etikës profesionale, pasqyron qartë dhe në mënyrë të arritshme ecurinë e procesit të vlerësimit dhe përmban të dhënat fillestare të përdorura nga vlerësuesi, analizat e tyre, përfundimet dhe vlerën përfundimtare të vlerës.
Shtojca e raportit të vlerësimit përmban të gjitha fotografitë, skicat dhe hartat që nuk përfshihen në seksionet kryesore të raportit. Ndonjëherë një fjalor termash përfshihet në shtojcë.
Raporti, përveç kushteve kufizuese, mund të përmbajë supozime - deklarata të bëra nga vlerësuesi gjatë procesit të vlerësimit bazuar në mendimin e tij profesional, por të pa mbështetura me të dhëna faktike.
Le të shqyrtojmë kërkesat bazë për përmbajtjen e raportit të vlerësimit dhe një rast studimi për vlerësimin e një pasurie të paluajtshme.
Raporti i vlerësimit për subjektin e vlerësimit duhet të hartohet me shkrim dhe t'i dorëzohet klientit në kohën e duhur. Raporti nuk duhet të jetë i paqartë ose çorientues. Nëse nuk përcaktohet vlera e tregut, por llojet e tjera të vlerës, duhet të tregohen kriteret për përcaktimin e rezultatit të vlerësimit dhe arsyet e devijimit nga mundësia e përcaktimit të vlerës së tregut të objektit të vlerësimit.
Sipas Art. 11 i Ligjit "Për veprimtaritë e vlerësimit në Federatën Ruse", raporti i vlerësimit tregon:
data e përgatitjes dhe numri rendor i raportit;
bazën për vlerësimin e vlerësuesit të objektit të vlerësimit;
adresën ligjore të vlerësuesit dhe informacionin për licencën e lëshuar për të kryer veprimtari vlerësuese për këtë lloj pasurie;
një përshkrim të saktë të objektit të vlerësimit dhe në lidhje me objektin e vlerësimit që i përket një personi juridik,
të dhënat e personit juridik dhe vlera kontabël e këtij objekti vlerësimi;
standardet e vlerësimit për përcaktimin e llojit të duhur të vlerës së objektit të vlerësimit, justifikimin e përdorimit të tyre gjatë vlerësimit të këtij objekti vlerësimi, një listë të të dhënave të përdorura në vlerësimin e objektit të vlerësimit, duke treguar burimet e marrjes së tyre, si dhe supozimet e miratuara kur vlerësimi i objektit të vlerësimit;
sekuenca e përcaktimit të vlerës së objektit të vlerësimit dhe vlerës përfundimtare të tij, si dhe kufizimet dhe kufijtë e zbatimit të rezultatit të marrë;
data e përcaktimit të vlerës së objektit të vlerësimit;
një listë e dokumenteve të përdorura nga vlerësuesi dhe që përcakton karakteristikat sasiore dhe cilësore të objektit të vlerësimit.
Raporti mund të përmbajë edhe informacione të tjera që, sipas mendimit të vlerësuesit, janë shumë të rëndësishme për plotësinë e pasqyrimit të metodës së përdorur prej tij për llogaritjen e vlerës së një objekti të caktuar vlerësimi.
Raporti nënshkruhet personalisht nga vlerësuesi dhe vërtetohet me vulë.
Nëse ka mosmarrëveshje për besueshmërinë e vlerës së tregut ose vlerën tjetër të objektit të vlerësimit të përcaktuar në raport, kjo mosmarrëveshje i nënshtrohet shqyrtimit nga gjykata. Një shembull i një raporti të vlerësimit të pasurive të paluajtshme jepet në Shtojcën B.
Kreu 6. Veçoritë e vlerësimit të objekteve të ndryshme të pasurive të paluajtshme
6.1. Vlerësimi i tokës
Si një mjet prodhimi, toka ka karakteristika që kanë një ndikim të drejtpërdrejtë në vlerësimin e pasurive të paluajtshme:
toka nuk është rezultat i punës së mëparshme;
i kufizuar në hapësirë;
i pazëvendësueshëm me mjete të tjera prodhimi;
ka qëndrueshmëri të vendndodhjes;
pa konsum kur përdoret siç duhet;
gjeografikisht me cilësi të ndryshme;
karakterizohet nga dobia specifike e secilës parcelë specifike toke;
ka fertilitet dhe të gjitha cilësitë e tij të dobishme përdoren në mënyrë më efektive në bujqësi;
pothuajse në të gjitha sferat e veprimtarisë njerëzore (përveç bujqësisë dhe pylltarisë) vepron kryesisht si bazë operacionale hapësinore, prandaj është e lidhur pazgjidhshmërisht me objektet e vendosura në të: ndërtesat, strukturat, rrugët, strukturat e bonifikimit, elementë të tjerë materialë të krijuar nga njeriu. punës, të ashtuquajturat përmirësime.
Kur vlerësohet pasuria e paluajtshme, konsiderohet se toka ka vlerë, dhe pjesa tjetër janë përmirësime, ato i shtojnë vlerën.
Parcela toke - pjesë e territorit të tokës që është e pajisur dhe e gatshme për përdorim për qëllime të ndryshme.
Përmirësimet e kryera për krijimin e sitit:
e jashtme: ndërtimi i rrugëve, trotuareve, rrjeteve të kullimit dhe shërbimeve;
e brendshme: planifikimi, peizazhi, shtrimi, instalimi i prizave për lidhjen e rrjeteve komunale, linjat e komunikimit etj.
Një pronë tipike përbëhet nga një truall dhe ndërtesa dhe është e nevojshme të përcaktohet vlera e truallit veçmas nga përmirësimet e disponueshme në të, gjë që shkaktohet nga sa vijon arsye:
diferencat në taksimin e tokës dhe ndërtesave (taksa e pronës dhe taksa e tokës);
kërkohet një vlerësim i veçantë i truallit nga përmirësimet kur aplikohet metoda e kostos për përcaktimin e vlerës së pasurisë së paluajtshme;
marrjen e vendimeve për prishjen e përmirësimeve ekzistuese me qëllim shfrytëzimin sa më të mirë dhe efikas të tokës.
Kur vlerësoni një parcelë toke, është e nevojshme të merret parasysh grupi i të drejtave që lidhen me të. Të drejtat e përbashkëta që kërkojnë vlerësim:
1) e drejta e plotë e pronësisë - aftësia për të përdorur një parcelë pa qiramarrës në çdo mënyrë ligjore;
2) e drejta e qirasë - mundësia e posedimit të një trualli sipas një marrëveshje qiraje.
Në Rusi, shumica e tokës nuk shitet, por jepet me qira, kështu që vlerësuesit shpesh përcaktojnë jo vlerën e një parcele toke, por vlerën e të drejtave të saj të qirasë.
Kostoja e të drejtave të qirasë - Kjo është shuma që një blerës potencial është i gatshëm të paguajë për të drejtën e zotërimit të një siti të caktuar sipas një marrëveshjeje qiraje, në mënyrë që të marrë përfitime nga kjo pronësi. Vlerësimi i të drejtave të qirasë përdoret gjatë përcaktimit të çmimit të shitjes së së drejtës për të marrë me qira një truall, kur përcaktohet vlera e objektit pjesë e të cilit është trualli i marrë me qira dhe kur vlerësohet dëmi nga përfundimi i marrëveshjes së qirasë.
Futja e Kodit të Tokës ka për qëllim zhvillimin e tregut të tokës. Në këto kushte, vlerësimi i tokës duhet të bëhet duke marrë parasysh përdorimin më efektiv, i cili do të sigurojë vlerën më të lartë të mbetur të tokës.
Kur vlerësohet një ngastër toke, është e nevojshme të përcaktohet përdorimi më i mirë dhe më efektiv i saj (BNEI), i cili përcaktohet nga ndërveprimi i një sërë faktorësh.
Faktorët Kryesor, përcaktimi i përdorimit optimal të tokës:
1) vendndodhjen- një faktor që ka një ndikim të madh në koston e një trualli (merren parasysh perspektivat e vendndodhjes, aksesi i transportit dhe natyra e mjedisit);
2) kërkesa e tregut- një faktor që pasqyron marrëdhënien ndërmjet ofertës dhe kërkesës në treg. Është studiuar për të justifikuar opsionin e zgjedhur për përdorimin e truallit (gjendja dhe perspektivat e kërkesës së tregut për përdorimin e propozuar, konkurrenca nga parcelat e tjera, llojet e taksave dhe kushte të tjera). Është e nevojshme të theksohet segmenti i tregut në të cilin duhet të zhvillohen aktivitetet;
3) fizibiliteti financiar- aftësia e projektit për të siguruar të ardhura nga përdorimi i truallit, të cilat do të ishin të mjaftueshme për të rimbursuar shpenzimet e investitorëve dhe për të siguruar fitimin e pritur;
4) përshtatshmëria fizike e sitit- perspektiva e krijimit të përmirësimeve - madhësia, topografia, cilësia e tokës, klima, karakteristikat inxhiniero-gjeologjike dhe hidrogjeologjike të zonës, zonimi ekzistues, parametrat mjedisorë etj.;
5) vlefshmëria teknologjike dhe fizibiliteti fizik- analiza e marrëdhënies midis cilësisë, kostove dhe kohës së projektit, gjasave të fatkeqësive natyrore, aksesit të transportit, aftësisë për t'u lidhur me shërbimet komunale, duke marrë parasysh madhësinë dhe formën e sitit, për shembull, madhësia mund të jetë i vogël për ndërtimin e një objekti industrial;
6) pranueshmëria legjislative (juridike).- pajtueshmëria e opsionit për përdorimin e truallit me legjislacionin aktual. I identifikuar si rezultat i një analize të standardeve të ndërtimit dhe mjedisit, kufizimet në numrin e kateve, prania e ndalimeve të përkohshme të ndërtimit në një vend të caktuar, vështirësitë në fushën e zhvillimit historik urban, ndryshimet e mundshme në rregullore, respektimi i rregullat e zonimit, ndjenjat negative të popullatës lokale;
7) përfitimi maksimal(të ardhurat maksimale të pronës dhe vlera e vendit), e cila përcaktohet duke skontuar të ardhurat e ardhshme të përdorimeve alternative, duke marrë parasysh rrezikun e investimit.
Një kategori e veçantë është tokat urbane. Vlera e tyre ndikohet nga madhësia e qytetit dhe potenciali i tij prodhues dhe ekonomik, niveli i zhvillimit të infrastrukturës inxhinierike dhe sociale, faktorëve rajonalë natyrorë, mjedisorë dhe faktorë të tjerë.
Të njëjtët faktorë mund të kenë ndikime të kundërta në vlerën e një vendi të caktuar, për shembull:
trafik intensiv e padëshirueshme për një zonë banimi, por rrit koston e sitit për qëllime tregtare;
vendosje në lidhje me institucionet arsimore dhe qendrat tregtare, avantazhet estetike dhe komoditetet e marra parasysh gjatë vlerësimit të tokës për ndërtimin e banesave nuk kanë pothuajse asnjë efekt në vlerën e zonave të orientuara drejt zhvillimit industrial; Infrastruktura e transportit dhe zonimi ekonomik janë të rëndësishme për ta.
Shumica e burimeve të tokës janë aktualisht në pronësi shtetërore dhe komunale. Praktika tregon se në kushtet e tregut, toka urbane është një burim i vlefshëm dhe mund të shërbejë si një burim i qëndrueshëm i të ardhurave të buxhetit vendor. Autoritetet e qytetit përcaktojnë shumën e taksës së tokës, normën e qirasë për tokën dhe çmimin standard të një trualli me blerje, kështu që çështja e rritjes së efikasitetit të përdorimit të tokës është e rëndësishme për ta.
Kështu që prona e tokës të përdoret në mënyrë më efikase, d.m.th. solli të ardhura maksimale nga përdorimi dhe kontribuoi në përmirësimin e klimës së përgjithshme të investimeve, para së gjithash, është e nevojshme të zbatohen proceset e taksimit, marrjes me qira dhe blerjes së tokës urbane bazuar në vlerën e saj në treg.
Është vlera e tregut ajo që është një masë e vlerës për përdoruesit, e cila lejon stimulimin e përdorimit racional, efikas dhe të shërbejë si një mjet për zhvillimin e ekonomisë urbane.
Rezultatet e vlerësimit të zonës urbane shërbejnë si informacion fillestar për zgjidhjen e problemeve të mëposhtme:
zhvillimi i politikave urbane dhe planifikimit social;
zhvillimi i propozimeve për llojet e përdorimit funksional të territorit, duke marrë parasysh cilësinë e tij;
formimi i mekanizmave ekonomikë për vendosjen e opsioneve të ndryshme të përdorimit të tokës dhe politikave të investimeve dhe ndërtimit;
analiza e pasojave të opsioneve të zhvillimit dhe ristrukturimit të mjedisit urban;
optimizimi i investimeve komunale në ruajtjen dhe zhvillimin e mjedisit urban;
përcaktimi i atraktivitetit të investimit të territorit në funksion të kostos së tokës urbane.
Blerja e një trualli nga një ndërmarrje bën të mundur përdorimin e tokës si kolateral për një kredi bankare, zgjerimin e mundësive investuese, shitjen e tokës së tepërt, marrjen e të ardhurave nga qiraja e tokës, rritjen e vlerës së aktiveve fikse dhe rritjen e vlerës së tregut të aksionet.
Ekzistojnë dy pikëpamje për vlerën e tokës urbane:
projektuesi urban në procesin e zonimit funksional të territorit si pjesë e masterplanit të qytetit;
vlerësues në procesin e zhvillimit të një vlerësimi kadastral të tokës.
Baza për formimin e vlerësimit kadastral të tokës dhe zonimit funksional të territorit duhet të jetë një vlerësim gjithëpërfshirës urbanistik i vlerës së tregut.
Ekzistojnë disa metoda për vlerësimin e tokës.
Metoda normative është përcaktimi i çmimit standard të tokës. Përdoret për transferimin, blerjen e tokës në pronësi, vendosjen e pronësisë së përbashkët (të përbashkët) mbi normën e lirë, transferimin me trashëgimi ose dhurim, marrjen e një kredie të siguruar, tërheqjen për nevoja shtetërore ose publike.
Tokat urbane vlerësohen duke marrë parasysh dendësinë e zhvillimit, prestigjin e zonës, natyrën e përdorimit të tokës përreth, kushtet mjedisore, objektet inxhinierike dhe transportuese, etj. Tokat ndahen në zona të diferencuara nga normat bazë të taksës së tokës. dhe çmimi standard i tokës (Ligji i Federatës Ruse "Për pagesën e tokës"). Çmimi standard i tokës është fiksuar në Kadastrën e Tokës.
Baza për përcaktimin e çmimit standard të tokës: normat e taksës së tokës dhe koeficientët në rritje, përfitimet nga taksa e tokës nuk merren parasysh.
Shpesh është e nevojshme të vlerësohet një objekt i përbërë nga një ndërtesë dhe një truall, kur kjo e fundit ka vetëm të drejta qiraje. Në këtë rast, kostoja e ndarjes së një trualli për ndërtim mund të merret parasysh si kosto e tokës.
Në kushtet e tregut, nëse disponohet informacioni i nevojshëm, këshillohet përdorimi i metodave të bazuara në analizën e të dhënave të tregut. Urdhri i Ministrisë së Pronave të Rusisë i datës 7 mars 2002 Nr. 568-r miratoi Rekomandimet Metodologjike për përcaktimin e vlerës së tregut të parcelave të tokës. Si rregull, gjatë vlerësimit të vlerës së tregut të parcelave të tokës, përdoren sa vijon:
metoda e krahasimit të shitjeve,
metoda e përzgjedhjes,
Metoda e kapitalizimit të qirasë së tokës,
mënyra e shpërndarjes,
metoda e mbetjes
Metoda e ndarjes në seksione.
Metoda e krahasimit të shitjeve është metoda më e thjeshtë dhe më efektive e vlerësimit, mund të përdoret për të vlerësuar tokën realisht të lirë dhe të supozuar të lirë; ju lejon të përcaktoni çmimin specifik të një trualli duke bërë rregullime në përqindje në çmimet e shitjes së analogëve. Në mungesë të informacionit për çmimet e transaksioneve me parcelat e tokës, lejohet përdorimi i çmimeve të ofertës (kërkesës).
Elementet e zakonshme të krahasimit për parcelat e tokës:
pronësia,
kushtet e financimit,
kushtet e veçanta të shitjes,
kushtet e tregut (ndryshojnë me kalimin e kohës),
vendndodhjen (distanca nga qyteti dhe rrugët, karakteristikat e mjedisit),
kushtet e zonimit,
karakteristikat fizike (madhësia, forma dhe thellësia e vendit, vendndodhja këndore, lloji i tokës, relievi),
shërbimet e aksesueshme,
karakteristikat ekonomike,
përdorimi më i mirë dhe më efektiv.
Kur vlerësoni tokën, mund të përdorni njësi të shumta krahasimi, duke rregulluar çmimin e secilës dhe duke përfunduar me vlera të shumta që përcaktojnë një sërë vlerash.
Metoda jep rezultate mjaft të sakta vetëm në një treg konkurrues të zhvilluar me informacion të hapur.
Tregu rus i tokës nuk i plotëson këto kërkesa. Prandaj, vlerësimi duhet të mbledhë të gjithë informacionin e disponueshëm për të zbatuar të gjitha metodat e vlerësimit të vendndodhjes.
Metoda e kapitalizimit të qirasë së tokës bazohet në faktin se nëse ka informacion të mjaftueshëm për tarifat e qirasë për parcelat e tokës, është e mundur të përcaktohet vlera e këtyre parcelave si vlera aktuale e të ardhurave të ardhshme në formën e qirasë për truallin që vlerësohet. Në kuadrin e kësaj metode, vlera e qirasë së tokës mund të llogaritet si e ardhur nga dhënia me qira e një trualli sipas kushteve që mbizotërojnë në tregun e tokës.
Formula për llogaritjen e kostos së një trualli është:
Ku ME L
I L - të ardhura nga pronësia e tokës, rubla;
R L- norma e kapitalizimit për tokën.
Norma e kapitalizimit përcaktohet duke pjesëtuar vlerën e qirasë së tokës për parcelat e ngjashme të tokës me çmimin e tyre të shitjes ose duke rritur normën e kthimit të kapitalit pa rrezik me shumën e primit të rrezikut që lidhet me kapitalin investues në truallin që vlerësohet.
Faktorët kryesorë që ndikojnë në normën e qirasë së një trualli: karakteristikat e vendndodhjes, madhësia, forma, lloji i përdorimit të tokës përreth, aksesi i transportit, pajisjet inxhinierike.
Mënyra e shpërndarjes (metoda e korrelacionit, korrelacioni, alokimi) - përcaktimi i komponentit të kostos së një trualli bazuar në një raport të njohur të kostos së tokës dhe përmirësimeve në kompleksin e pronës. Metoda bazohet në parimi i kontributit dhe pohimi se për çdo lloj pasurie të paluajtshme ka një marrëdhënie normale midis vlerës së tokës dhe ndërtesave. Ky raport është më i besueshëm për ndërtesat e reja, ato janë afër opsionit më të mirë dhe më efikas të përdorimit.
Për të aplikuar metodën, kërkohen të dhëna statistikore të besueshme për marrëdhënien midis vlerave të tokës dhe të gjithë pasurisë së një lloji të caktuar të pasurive të paluajtshme në një treg të caktuar. Megjithatë, metoda përdoret rrallë edhe në tregjet e zhvilluara, pasi ka besueshmëri të ulët. Përdorimi i metodës justifikohet në kushtet e informacionit të pamjaftueshëm për shitjet e tokës. Vlerat që rezultojnë konsiderohen të përafërta.
Metoda e izolimit ) përdoret për të vlerësuar parcelat e tokës së ndërtuar nëse ka informacion mbi çmimet e transaksionit për objekte të ngjashme të pasurive të paluajtshme. Përmirësimet në tokë janë në përpjesëtim me përdorimin më efikas të saj.
Metoda përfshin sekuencën e mëposhtme të veprimeve:
përcaktimi i elementeve të krahasimit të objekteve;
përcaktimin e dallimeve ndërmjet secilit analog dhe objektit të vlerësimit;
llogaritja dhe bërja e rregullimeve për secilin nga elementët e krahasimit;
llogaritja e vlerës së tregut të një prone të vetme, duke përfshirë truallin e vlerësuar, me anë të një përgjithësimi të arsyeshëm të çmimeve të rregulluara të analogëve;
llogaritja e kostos së zëvendësimit ose kostos së riprodhimit të përmirësimeve në parcelën e vlerësuar të tokës;
llogaritja e vlerës së tregut të truallit të vlerësuar duke zbritur nga vlera e tregut të një objekti të vetëm pasurie të paluajtshme, duke përfshirë parcelën e vlerësuar të tokës, koston e zëvendësimit ose koston e riprodhimit të përmirësimeve në truall.
Metoda e alokimit përdoret kur kontributi i përmirësimeve në çmimin total të truallit është i vogël, rekomandohet për vlerësimin e zonave periferike (për të cilat kontributi i përmirësimeve është i vogël dhe përcaktohet lehtësisht) dhe përdoret në mungesë të të dhëna për shitjet e tokës në zonën përreth.
Metoda është më efektive në një treg pasiv (nuk ka të dhëna për shitjen e tokave të lira), duke marrë parasysh karakteristikat e informacionit fillestar dhe modelin për marrjen e vlerës së dëshiruar. Kostoja e një trualli në përgjithësi përcaktohet nga formula:
,
Ku ME 3 - kostoja e truallit, fshij;
ME- kostoja e objektit, fshij;
Su- kostoja e përmirësimeve, fshij.
Metoda e mbetur bazohet në teknikën e grupit të investimeve për komponentët fizikë. Metoda përdoret për të vlerësuar parcelat e ndërtuara dhe të pazhvilluara, nëse është e mundur të zhvillohet trualli i vlerësuar me përmirësime që gjenerojnë të ardhura. Vlera e tokës përcaktohet duke kapitalizuar pjesën e të ardhurave që i atribuohet tokës.
Për të përcaktuar vlerën e një trualli, është e nevojshme të dihet kostoja e ndërtesës, të ardhurat neto operative të të gjithë pronës dhe normat e kapitalizimit për tokën dhe për ndërtesat.
Hapat kryesorë të metodës së mbetur për tokën:
1) të ardhurat operative neto të të gjithë pronës përcaktohen në bazë të qirasë së tregut dhe shpenzimeve të vlerësuara operative;
2) përcaktohen të ardhurat operative neto në lidhje me strukturën (ndërtesën);
3) të ardhurat neto operative që i atribuohen truallit kapitalizohen në treguesin e vlerës nëpërmjet normës së kapitalizimit për tokën.
Është e vështirë të parashikohen të ardhurat në kushtet e stabilitetit të pamjaftueshëm ekonomik.
Metoda e nënndarjes (qasja e zhvillimit) përdoret në vlerësimin e tokës së përshtatshme për ndarje në parcela individuale. Përbëhet nga fazat e mëposhtme:
përcaktimi i madhësisë dhe numrit të parcelave individuale;
llogaritja e vlerës së parcelave të zhvilluara duke përdorur metodën e krahasimit të shitjeve të krahasueshme;
llogaritja e kostove dhe plani i zhvillimit, periudha e pritur e shitjes dhe fitimi i arsyeshëm i biznesit;
duke zbritur të gjitha kostot e zhvillimit dhe fitimet e biznesit nga çmimi total i vlerësuar i shitjes së vendeve për të përcaktuar të ardhurat neto nga shitja e pasurive të paluajtshme pas përfundimit të zhvillimit dhe shitjes së vendeve individuale;
duke zgjedhur një normë skontimi që pasqyron rrezikun që lidhet me periudhën e zhvillimit dhe shitjes së pritshme.
Kostot e zhvillimit të tokës zakonisht përfshijnë:
shpenzimet për shtrimin, pastrimin dhe klasifikimin e vendeve;
shpenzimet për ndërtimin e rrugëve, trotuareve, rrjeteve komunale, kullimit;
taksat, sigurimet, tarifat inxhinierike;
shpenzimet e marketingut;
fitimi dhe shpenzimet e përgjithshme të kontraktorit etj.
Modelimi i të ardhurave të mundshme nga qiratë për lloje të ndryshme të përdorimit të tokës bazohet në modelet e formimit të efekteve të qirasë së vendndodhjes dhe çmimeve mbizotëruese (shitjet dhe qiratë). Duke marrë parasysh ndryshimin e konsiderueshëm në treguesit e kostos për parcelat e vendosura përgjatë pjesës së përparme të rrjetit rrugor të qytetit dhe të vendosura në zona brenda bllokut, këto parcela i nënshtrohen ndarjes së detyrueshme gjatë vlerësimit.
Zbatimi i parimit të përdorimit më efektiv ndodh në kushtet e konkurrencës për përdorimin e pasurive të paluajtshme midis segmenteve të ndryshme funksionale të tregut, duke marrë parasysh kufizimet reale në vëllimin e kërkesës dhe multifunksionalitetin e mundshëm të territorit, si rezultat. nga të cilat një grup përdoruesish të tokës formohet në çdo vend.
Raporti i vlerësuesit është një dokument që shfaqet në transaksionet ndërmjet qytetarëve dhe organizatave gjatë regjistrimit të të drejtave mbi pronën dhe në raste të tjera. Legjislacioni i imponon kërkesa për të garantuar rezultate të arsyeshme.
Pak për legjislacionin
Akti normativ bazë është ligji “Për veprimtaritë vlerësuese”. Janë miratuar standarde në nivel të Ministrisë së Zhvillimit Ekonomik. Përveç kësaj, ai specifikon se si duhet të duket raporti i vlerësuesit. Këto dokumente përshkruajnë në detaje nuanca të shumta. Natyrisht, këto urdhra janë në përputhje me ligjin.
Kërkohet një vlerësim. Kështu thotë ligji “Për veprimtaritë vlerësuese”, si dhe akte të tjera. Duhet të kryhet gjatë disponimit të pronës shtetërore ose komunale, huadhënies hipotekore dhe para nënshkrimit të një kontrate martese. Në fakt, nuk mund të bëni pa këtë procedurë kur regjistroni një trashëgimi ose paraqisni një kërkesë në gjykatë për një mosmarrëveshje pronësore. Raporti i vlerësuesit tani është i kërkuar në shumë raste.
Nga vjen dokumenti?
Është lidhur një kontratë me një specialist. Përzgjedhja e vlerësuesit mund të bëhet nga një agjenci qeveritare ose një person privat i interesuar. Për shembull, vlerësimi i një objekti mund të bjerë mbi pjesëmarrësin në ankandet e privatizimit. Në çdo rast, nënshkruhet një marrëveshje. Dokumenti përpilohet në letër ose në formë elektronike. Në rastin e dytë, përdorimi i një nënshkrimi dixhital të zgjeruar është i detyrueshëm. Përbërësit e dokumentit:
- emrat e palëve;
- qëllimi i punës;
- informacion për objektin që duhet vlerësuar;
- çfarë lloj vlerësimi duhet të kryhet (çmimi i tregut ose kadastral);
- sa vlerësohet të kushtojë shërbimi;
- koha brenda së cilës duhet të dorëzohet raporti i vlerësuesit;
- informacion rreth SRO-së së cilës i përket vlerësuesi i pavarur, ose organizatës për të cilën ai punon;
- informacion në lidhje me sigurimin e përgjegjësisë së interpretuesit.
Marrëveshja specifikon standardet kundër të cilave duhet të bëhet vlerësimi.
Kërkesat e raportit
Ka kërkesa shtesë për raportin e vlerësuesit. Ato lidhen me specifikat e lëndës së vlerësimit. Në veçanti, vlerësimet në industrinë bërthamore, pasuritë e paluajtshme etj. kanë karakteristikat e tyre.
Raporti përmban informacion nga kontrata në lidhje me arsyet, qëllimet dhe kohën e procedurës:
- një përshkrim të saktë të objektit ose subjektit të vlerësimit;
- sekuenca e veprimeve të një specialisti;
- data në të cilën u krye detyra.
Raporti i një vlerësuesi të pavarur ose i atij që punon për një organizatë nënshkruhet prej tij dhe vendoset një vulë - e tij ose e organizatës në të cilën ai punon. Vlerësuesi nuk është i kufizuar në sasinë e informacionit që mund të shtojë në raport, gjëja kryesore është që ai të përmbajë një minimum informacioni në përputhje me ligjin dhe standardet. Duhet të kujtojmë se, pavarësisht nga të gjitha kërkesat dhe rregullat, çdo raport përmban një sasi të caktuar supozimesh dhe probabiliteti, megjithëse shifrat e marra nga specialistë të ndryshëm nuk duhet të ndryshojnë seriozisht.
Karakteristikat e vlerësimit të pasurive të paluajtshme
Qytetarët dhe organizatat janë të interesuara në radhë të parë për vlerësimin tregtar të objekteve. Inventari ose llogaritet për disa lloje taksash, dhe vlerësuesit pothuajse kurrë nuk e hasin atë. Ka disa mënyra për të llogaritur vlerën e tregut:
- shtrenjtë;
- fitimprurës;
- krahasuese.
Metoda e parë bazohet në marrjen parasysh të karakteristikave teknike të objektit, llogaritjen e kostove të ri-pajisjes dhe rindërtimit. E dyta varet nga të ardhurat e mundshme nga një pronë e caktuar, për shembull, nga shuma me të cilën do të rritet kostoja e një apartamenti ose trualli pas njëfarë kohe. Metoda e tretë bazohet në krahasimin e objekteve të ngjashme. Sigurisht, karakteristikat individuale merren parasysh. Kjo është ajo që zakonisht bazohet raporti i vlerësuesit të apartamenteve.
Është më e lehtë të gjesh specialistë në këtë fushë. Pothuajse të gjithë punojnë me agjencitë imobiliare, BTI (si private ashtu edhe publike).
Si është strukturuar procesi i vlerësimit
Raporti i vlerësuesit të pasurive të paluajtshme ndjek të njëjtën skemë:
- mblidhen njohuritë ekzistuese (dokumentacioni teknik);
- Bëhet një analizë, duke përfshirë zonën përreth (shkalla e zhvillimit të rrugëve, infrastrukturës publike).
Fjalë për fjalë çdo gjë e vogël luan një rol. Edhe në të njëjtin pallat, apartamentet vlerësohen me shuma krejtësisht të ndryshme. Sipërfaqja e pronës dhe niveli i komoditeteve të vetë shtëpisë gjithashtu lidhen me këtë. Shtëpia mund të ndodhet pranë një zone prestigjioze, por jeta e saj e dobishme po i afrohet fundit, gjë që ndikon edhe në çmim. Cmimi ulet nese shtepia eshte ne gjendje te mire, afer ka dyqan apo farmaci, por nuk ka infrastrukture transporti. Kjo është ajo që bazohet në raportin e vlerësuesit të pavarur.
Specialisti ka nevojë për:
- Dokumentet nga regjistrimi kadastral. Nëse nuk ka pasaportë kadastrale, atyre u kërkohet të japin një pasaportë teknike, e cila hartohet në BTI.
- Shpjegim, planimetri.
- Dokumentet që konfirmojnë pronësinë e pasurive të paluajtshme.
Nëse planifikohet rizhvillimi, jepet një plan pune, si dhe informacione të tjera në varësi të situatës. Specialisti ju tregon drejtpërdrejt se çfarë i nevojitet.
Vlerësimi dhe procesi gjyqësor
Mospajtimi me konkluzionet e raportit shprehet në padi. Mund të ketë të bëjë si me rezultatet e vetë vlerësimit ashtu edhe me veprime të tjera nëse ato bazohen ose lidhen disi me vlerësimin. Pothuajse të gjitha rastet e tilla trajtohen nga gjykatat e arbitrazhit. Edhe pse tani është e mundur të kundërshtohet raporti i vlerësuesit në procesin administrativ (vlerësimi kadastral). Gjyqtari vendos nëse do të pajtohet apo jo vetëm pas një ekzaminimi. Ai ndryshon vetëm në dy pika:
- kryhet vetëm me vendim të gjykatës;
- eksperti paralajmërohet për përgjegjësi penale për konkluzione të rreme.
Marrja e një vlerësimi eksperti në gjykatë është mënyra e vetme për të kundërshtuar rezultatin e vlerësimit. Kostoja e procedurës nuk ndryshon shumë në të gjithë vendin. Përjashtim bëjnë rajonet e kryeqytetit. Për vlerësimin e objekteve të ngjashme, ekspertët kërkojnë afërsisht të njëjtën shumë. Një çmim i ulët ose i lartë nuk tregon cilësinë, është më mirë të lexoni komentet e klientëve. Nëse prekim një çështje të tillë si periudha e vlefshmërisë së raportit të vlerësuesit, atëherë zakonisht është 12 muaj. Por ligji mund të përcaktojë afate të tjera.
