- Санкт-Петербург, Калининский дүүрэг, Гражданский пр-т, 41, А үсэг хаягаар байрлах үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээ, татан буулгах үнэлгээний талаархи тайлан.
Colliers International-аас хийсэн ажил. Санкт-Петербург, 2004 он.
Бүх тооцоог ОХУ-ын Засгийн газрын 2001 оны 7-р сарын 6-ны өдрийн тогтоолоор батлагдсан "ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" Холбооны хуулийн заалт, үнэлгээний үйл ажиллагааны субъектуудад заавал дагаж мөрдөх үнэлгээний стандартын дагуу хийсэн. 519 тоот, түүнчлэн ОХУ-ын Үнэлгээчдийн нийгэмлэгийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний өмчийн чиглэлээр мэргэжлийн үйл ажиллагааны стандарт, Олон улсын хөрөнгийн үнэлгээний стандартын хороо (ICSOI) -аас боловсруулсан олон улсын үнэлгээний стандартууд.
2016-01-24 | алдартай: 18604 - Тоёота Креста маркийн автомашинд учирсан хохирлын хэмжээг тодорхойлох тайлан (ашиглах боломжтой үлдэгдлийн тооцоо)
Энэхүү үнэлгээний зорилго нь үнэлгээний өдрийн байдлаар үнэлэгдэж буй эд хөрөнгийн хохирлын хэмжээг зах зээлийн үнийг тогтооход оршино. Үнэлгээг ОХУ-ын Засгийн газрын 2001 оны 7-р сарын 6-ны өдрийн 519 тоот "Үнэлгээний стандарт батлах тухай", "Тээврийн хэрэгслийн байгалийн элэгдэл, элэгдлийг харгалзан үнийг тодорхойлох арга зүйн заавар"-ын дагуу хийсэн. "Танилцуулах үеийн техникийн байдал" NAMI Улсын шинжлэх ухааны төвөөс ОХУ-ын Эдийн засгийн яамнаас баталсан Шүүхийн шинжилгээний холбооны төвийн ажилтнуудтай хамтран боловсруулсан.
Гүйцэтгэгч: Денис Пашнин, "Хөрөнгийн мэргэжлийн үнэлгээний агентлаг" ХХК
2015-04-17 | алдартай: 20506 - Новосибирск, Советский дүүрэг, гудамжинд байрлах нэг өрөө байрны зах зээлийн үнийг тодорхойлох тайлан. Ленин
Энэхүү үнэлгээний сэдэв нь Новосибирск хотод байрлах нэг өрөө байр юм. Үнэлгээний зорилго нь үнэлж буй хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлоход оршино.
07.06.01-ний өдрийн 519-р "Үнэлгээний үйл ажиллагааны субъектууд заавал дагаж мөрдөх үнэлгээний стандартууд"-ын дагуу энэхүү тайланд "зах зээлийн үнэ" гэсэн нэр томъёо нь дараахь зүйлийг илэрхийлнэ: үнэлгээний объектыг өмчлөх хамгийн боломжит үнэ. гүйлгээнд оролцогч талууд үндэслэлтэй, шаардлагатай бүх мэдээлэлтэй, аливаа онцгой нөхцөл байдал гүйлгээний үнэ цэнэд нөлөөлөхгүй байх үед өрсөлдөөнт орчинд нээлттэй зах зээл дээр.
Зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлохдоо дээр дурдсан тодорхой нөхцлүүдийн дагуу уг үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээл дээр худалдсан гэсэн үндэслэлд үндэслэнэ. Худалдан авах, худалдах гүйлгээний үр дүнд эд хөрөнгийн багц эрх нь худалдан авагчаас худалдагчид шилждэг. Эдгээр эрхүүд нь үнэлгээний объект юм. Энэхүү бүтээлд үнэлгээний объектын үнэлэгдсэн эрх нь өмчлөх эрх юм.
Шинжилгээ хийсний дараа үнэлгээчин үнэлэгдэж буй эд хөрөнгийг хамгийн сайн, үр дүнтэй ашиглах нь түүнийг зориулалтын дагуу ашиглах явдал юм гэсэн дүгнэлтэд хүрсэн - орон сууц. Энэхүү дүгнэлтийн үндсэн дээр тухайн эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тогтоох цаашдын тооцоог хийсэн.
Үнэлгээний журамд: 1) шаардлагатай баримт бичиг, үнэлгээний объектын талаарх мэдээллийг цуглуулах; 2) зах зээлийн үнийг үнэлэхэд харьцуулсан аргыг хэрэглэх; 3) энэ тайланг бичих.
2015-03-24 | алдартай: 16106 - "Костромская ГРЭС" ХК-ийн нэг энгийн хувьцааны зах зээлийн үнийг тодорхойлох тайлан
Энэхүү даалгаврын хүрээнд "Кострома улсын цахилгаан станц" ХК-ийн нэг хувьцааны зах зээлийн үнийг үнэлэв. Үнэлгээний үр дүнг "Костромская ГРЭС" ХК-ийн хувьцааг OGK-3 ХК-ийн нэмэлт хувьцааны төлбөр болгон оруулах зорилгоор ашигласан. Үнэлгээг 2005 оны 4-р сарын 1-ний байдлаар хийсэн.
Үнэлгээний явцад тухайн тохиолдолд хамгийн тохиромжтой янз бүрийн арга, хандлагыг ашигладаг. Энэхүү үнэлгээг ОХУ-ын "ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" хууль, "Үнэлгээний үйл ажиллагааны субъектууд заавал дагаж мөрдөх үнэлгээний стандартууд", "Аж ахуйн нэгж ба (эсвэл) хөрөнгийн үнэлгээний арга зүй, удирдамж" -ын дагуу хийсэн болно. Deloitte & Touche-ийн боловсруулсан ОХУ-ын RAO UES болон түүний ШХА-ууд.
Төрөл бүрийн арга барилын хүрээнд олж авсан үр дүнгийн давуу болон сул талуудын дүн шинжилгээний үр дүнд үндэслэн хөрөнгө оруулалтын компаниудын төлөөлөгчид болон Deloitte & Touche-ийн төлөөлөгчидтэй зөвлөлдсөний дараа үнэлгээчин эхний хувилбарыг нэмж авч үзэхээр шийдэв. жин, орлогын аргын үр дүнд илүү их ач холбогдол өгөх сонголт. Энэхүү сонголт нь хөрөнгөө худалдах, худалдан авахдаа оновчтой хөрөнгө оруулагч голчлон компанийн үйл ажиллагааны эргэн тойронд бус, харин олж авсан хөрөнгөөсөө олж авах ирээдүйн орлогын урсгалд анхаарлаа төвлөрүүлдэгтэй холбоотой юм.
Гүйцэтгэгч: 2005 оны 4-р сарын 1-ний байдлаар "Эксперт - Оросын үнэлгээ" консорциум
2015-03-07 | алдартай: 15317 - "Захиргааны байр" объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлох тайлан.
Эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээний тайлан - 336.1 хавтгай дөрвөлжин метр талбай бүхий захиргааны байр. м., "Киров хот" хотын захиргаанд харьяалагддаг.
Энэхүү үнэлгээний зорилго нь зах зээлийн холбогдох сегментийн шинж чанар, хуулийн нэр, үнэлгээний объектын тоон болон чанарын шинж чанар, түүнчлэн хууль сахиулах практикийн онцлогтой холбоотой үнэлгээний объектын үнийн онцлогийг тодорхойлох явдал юм. санал болгож буй гүйлгээ. Энэ нь бодит болон албадан эдлэх эрхийн тогтолцоонд үнэлгээний объектыг хоёрдмол утгагүй тодорхойлох, тодорхойлсон үнэ цэнийн төрлийг зохих үндэслэлээр хангах боломжийг олгоно. Баримт бичгийн дүн шинжилгээ нь үнэлгээтэй холбоотой эрсдлийн үндсэн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг тодорхойлж, тэдгээрийн хамрах хэмжээг тооцоолох боломжийг олгоно.
Үнэлгээний тайланг 1998 оны 7-р сарын 29-ний өдрийн 135-ФЗ тоот "ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" Холбооны хуулийн дагуу эмхэтгэсэн; холбооны үнэлгээний стандартууд, Оросын үнэлгээчдийн нийгэмлэгийн үнэлгээний стандартуудын багц (SSO ROO 2010).
Зах зээлийн мэдээлэлд нийцэж буй үр дүнд хийсэн дүн шинжилгээ нь үнэлж буй хөрөнгийн зах зээлийн үнэ нь зах зээлийн үзүүлэлттэй харьцуулах боломжтой болохыг харуулж байна. Объектуудын өртөг нь Киров хотын ижил төстэй хэсэгт байрладаг, ижил төстэй зориулалт, техникийн нөхцөлтэй объектуудын дундаж утгын хүрээнд байна.
Үнэлгээчин энэ тайланд ашигласан таны оруулсан мэдээлэлд аудит болон бусад санхүүгийн шалгалт хийгээгүй тул энэхүү мэдээллийн найдвартай байдалд хариуцлага хүлээхгүй.
Үнэлгээний зорилгын дагуу үнэлгээний объектын зах зээлийн үнийг 1998 оны 7-р сарын 29-ний өдрийн 135-ФЗ "ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" Холбооны хууль, Үнэлгээний стандартын дүрмийн үндсэн дээр тодорхойлсон. Оросын Үнэлгээчдийн Нийгэмлэг SSO ROO 2010, Олон улсын үнэлгээний стандартад нийцсэн (2007) бөгөөд үнэлгээчдийн өөрийгөө зохицуулах байгууллагын гишүүдэд заавал ашиглах ёстой.
Үнэлгээний үйл ажиллагааны субъектуудад заавал ашиглах SSO ROO 2010 стандартыг ашиглах нь Үнэлгээний объект нь ОХУ-ын нутаг дэвсгэр дээр байрладаг, түүнчлэн Үнэлгээч нь тухайн нутаг дэвсгэрт үйл ажиллагаагаа явуулдагтай холбоотой юм. ОХУ-ын. Эдгээр стандартыг үнэлгээний арга барил, ажил гүйцэтгэх журам, үнэлгээний тайланг боловсруулахад ашигласан.
ОХУ-ын Үнэлгээчдийн Нийгэмлэгийн (ROA) Стандартын дүрмийг хэрэглэх нь ROO үнэлгээний стандартууд нь янз бүрийн төрлийн үнэлгээний ажлыг гүйцэтгэхэд ашигласан нэр томьёо, тодорхойлолт, үзэл баримтлал, үнэлгээний аргуудыг бүрэн тодорхойлсонтой холбоотой юм. өмч.
2015-03-07 | алдартай: 17850 - "Дэлгүүрийн байр" объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлох тайлан
Эд хөрөнгийн зах зээлийн үнэлгээний тайлан - 30.2 хавтгай дөрвөлжин метр талбай бүхий дэлгүүрийн байр. м., хаягаар: Киров, ст. Ленина, 86 настай, "Киров хот" хотын захиргаанд харьяалагддаг.
Үнэлгээний зорилго нь тухайн хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлоход оршино. Үнэлгээний үр дүн нь үнэлгээний объектын эцсийн үнэ цэнэ юм. Үнэлгээний үр дүнг хотын өмчийг өмчлөхөд ашиглаж болно.
Тодорхойлсон объектын үнэлгээний үр дүнг хотын өмчийг өмчлөхөд ашиглахаар төлөвлөж байна.
Энэхүү үнэлгээнд дараахь үнэлгээний стандартыг ашигласан: ОХУ-ын Үнэлгээчдийн Нийгэмлэгийн Үнэлгээний стандартын багц SSO ROO 2010, Олон улсын үнэлгээний стандартад (2007) нийцүүлсэн бөгөөд үнэлгээчдийн өөрийгөө зохицуулах байгууллагын гишүүд заавал ашиглах ёстой.
ОХУ-ын Үнэлгээчдийн Нийгэмлэг (ROO) -ийн Үнэлгээний стандартын код (CSO 2010) нь ОХУ болон бусад ТУХН-ийн орнуудын үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг хүлээн зөвшөөрсөн баримт бичигт бүрэн нийцүүлэн үнэлэх зорилготой юм.
Гүйцэтгэсэн АНАЛИТ ХХК, Киров, 2010 он.
2015-03-07 | алдартай: 13746 - ХК-ийн нэрлэсэн энгийн хувьцааны зах зээлийн үнэлгээний тайлан
Үнэлгээний зорилго, зорилго: ХК-ийн нэрлэсэн энгийн хувьцааны (эргийн хөрөнгийн 100%) зах зээлийн үнийг тодорхойлох (Үйл ажиллагааны төрөл - хэвлэх бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэх) дүрмийн санд хувь нэмэр оруулах зорилгоор.
Аж ахуйн нэгжийн өмчийн цогцолбор нь тухайн аж ахуйн нэгжийн орлого олох бодит чадварыг илэрхийлдэггүй, харин түүний хөрөнгө, өр төлбөрийн төлөвөөр илэрхийлэгддэг аж ахуйн нэгжийн өнөөгийн байдлыг илэрхийлдэг. Энэ тохиолдолд бизнесийг яаралтай татан буулгах, зарах хүчин зүйл байхгүй тул үнэлгээ хийх үед татан буулгах үнийг тодорхойлох шаардлагагүй болно. Энэхүү үнэлгээний зорилгоор манай үнэлгээчийн үзэж байгаагаар хамгийн оновчтой нь аж ахуйн нэгжийн цэвэр хөрөнгийн дансны үнийг тохируулах арга юм.
2004 оны 10-р сарын 1-ний байдлаар Үндэсний үнийн саналын систем (www.nqs.ru) зэрэг янз бүрийн эх сурвалжаас энэ салбарын аж ахуйн нэгжүүдийн талаарх мэдээллийг судалсны үр дүнд хувьцааны үнийн талаархи энэхүү үнэлгээнд хамаарах мэдээлэл гарч ирэв. Эдгээр аж ахуйн нэгжүүдэд лангуунаас гадуурх зах зээл байдаггүй. Тиймээс аналог аж ахуйн нэгжүүдийн аргууд - хөрөнгийн зах зээлийн арга, гүйлгээний аргыг ашиглах боломжгүй.
KKK ХК-ийн энгийн хувьцааны зах зээлийн үнийг үнэлэхийн тулд энэхүү тайланд дараахь зүйлийг ашигласан болно.
1. мөнгөн гүйлгээг хямдруулах арга;
2. тэнцвэржүүлсэн цэвэр хөрөнгийн арга.
Гүйцэтгэгч: Арт Эксперт ХХК. Казань, 2004 он
2015-02-23 | алдартай: 10971 - "Шуудангийн байр" объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлох тайлан.
Энэхүү үнэлгээний зорилго нь зах зээлийн холбогдох сегментийн шинж чанар, хуулийн нэр, үнэлгээний объектын тоон болон чанарын шинж чанар, түүнчлэн хууль сахиулах практикийн онцлогтой холбоотой үнэлгээний объектын үнийн онцлогийг тодорхойлох явдал юм. санал болгож буй гүйлгээ. Энэ нь бодит болон албадан эдлэх эрхийн тогтолцоонд үнэлгээний объектыг хоёрдмол утгагүй тодорхойлох, тодорхойлсон үнэ цэнийн төрлийг зохих үндэслэлээр хангах боломжийг олгоно. Баримт бичгийн дүн шинжилгээ нь үнэлгээтэй холбоотой эрсдлийн үндсэн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг тодорхойлж, тэдгээрийн хамрах хэмжээг тооцоолох боломжийг олгоно. Үүний үр дүнд заасан зорилгод нийцүүлэн объектын эцсийн үнэлгээний эдийн засаг, хууль эрх зүйн зохих үндэслэлийг хийх ёстой.
Үнэлгээний үр дүнг худалдах-худалдан авах гэрээний үндсэн дээр өмч хөрөнгөө хураах зорилгоор ашиглах ёстой гэж үзвэл үнэлэгч бие даан тогтооно.
Харилцаа холбооны оффисын өрөө. Талбай 108.1 м.кв. Нэгдүгээр давхар. Хаяг: Киров муж, Октябрский проспект. Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшигч нь "Киров хот" хотын захиргаа юм.
Үнэлгээний зорилго: Үнэлгээний зүйлд үнэлэгдсэн эрхийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох
Ашигласан бүх аргын үр дүнг нэгтгэх зорилго нь тус бүрийн давуу болон сул талуудыг тодорхойлох, улмаар зардлын нэгдсэн тооцоог боловсруулах явдал юм. Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэх арга тус бүрийн давуу талыг дараахь шалгуураар тодорхойлно.
Шинжилгээнд үндэслэсэн мэдээллийн төрөл, чанар, өргөн цар хүрээ.
Ашиглалт, боломжит ашиг гэх мэт үнэ цэнэд нөлөөлдөг объектын онцлог шинж чанарыг харгалзан үзэх чадвар.
Эх сурвалж: FSUE "Ростехинвентаризация - Холбооны БТИ", Киров салбар, 2010 он.
2015-02-23 | алдартай: 8179 - "Кафе байр" үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох тайлан
33.2 метр квадрат талбай бүхий байрны зах зээлийн үнийг тодорхойлох тайлан. Киров муж, Киров, ст. Московская, 181
Үнэлгээний зорилго нь тухайн хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлоход оршино. Үнэлгээний үр дүн нь үнэлж буй объектын үнэ цэнийн эцсийн үнэ юм. Үнэлгээний үр дүнг хотын өмчийг өмчлөхөд ашиглаж болно. Тодорхойлсон объектын үнэлгээний үр дүнг хотын өмчийг өмчлөхөд ашиглахаар төлөвлөж байна.
Энэхүү ажлын зорилго нь зах зээлийн холбогдох сегментийн шинж чанар, хуулийн нэр, үнэлгээний объектын тоон болон чанарын шинж чанар, түүнчлэн санал болгож буй хуулийн хэрэгжилтийн онцлогтой уялдуулан үнэлгээний объектын үнийг тогтоох онцлогийг тодорхойлох явдал юм. гүйлгээ. Энэ нь бодит болон албадан эдлэх эрхийн тогтолцоонд үнэлгээний объектыг хоёрдмол утгагүй тодорхойлох, тодорхойлсон үнэ цэнийн төрлийг зохих үндэслэлээр хангах боломжийг олгоно. Баримт бичгийн дүн шинжилгээ нь үнэлгээтэй холбоотой эрсдлийн үндсэн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг тодорхойлж, тэдгээрийн хамрах хэмжээг тооцоолох боломжийг олгоно. Үүний үр дүнд заасан зорилгод нийцүүлэн объектын эцсийн үнэлгээний эдийн засаг, хууль эрх зүйн зохих үндэслэлийг хийх ёстой.
Гүйцэтгэсэн АНАЛИТ ХХК, Киров, 2010 он.
2014-11-08 | алдартай: 11043 - "Дэлгүүрийн байр" үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох тайлан
14.2 метр квадрат талбай бүхий байрны зах зээлийн үнийг тодорхойлох тайлан. м кв. Киров муж, Киров, ст. Некрасова, 1
Үнэлгээний зорилго нь тухайн хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлоход оршино. Үнэлгээний үр дүн нь үнэлгээний объектын эцсийн үнэ цэнэ юм. Үнэлгээний үр дүнг хотын өмчийг өмчлөхөд ашиглаж болно.
Энэхүү тайланг 1998 оны 7-р сарын 29-ний өдрийн 135-ФЗ тоот "ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" Холбооны хуулийн дагуу эмхэтгэсэн; холбооны үнэлгээний стандартууд, Оросын үнэлгээчдийн нийгэмлэгийн үнэлгээний стандартуудын багц (SSO ROO 2010).
Энэхүү ажлын зорилго нь зах зээлийн холбогдох сегментийн шинж чанар, хуулийн нэр, үнэлгээний объектын тоон болон чанарын шинж чанар, түүнчлэн санал болгож буй хуулийн хэрэгжилтийн онцлогтой уялдуулан үнэлгээний объектын үнийг тогтоох онцлогийг тодорхойлох явдал юм. гүйлгээ. Энэ нь бодит болон албадан эдлэх эрхийн тогтолцоонд үнэлгээний объектыг хоёрдмол утгагүй тодорхойлох, тодорхойлсон үнэ цэнийн төрлийг зохих үндэслэлээр хангах боломжийг олгоно. Баримт бичгийн дүн шинжилгээ нь үнэлгээтэй холбоотой эрсдлийн үндсэн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг тодорхойлж, тэдгээрийн хамрах хэмжээг тооцоолох боломжийг олгоно.
Ерөнхийдөө гүйлгээг дуусгахад санал болгож буй үнэ цэнэ нь зах зээлийн үнэ юм. Энэ нэр томъёо нь хууль ёсны хэрэглээг илэрхийлдэг бөгөөд энэ нь эргээд тухайн зүйлийн гүйцэтгэлийг баталгаажуулах үүрэг хариуцлагыг ердийн худалдагчид ногдуулдаг. Энэ тохиолдолд худалдагч нь баталгаат үйлчилгээг сонирхдоггүй бөгөөд үйлчилгээ нь ОХУ-ын Иргэний хуулийн шаардлагын дагуу хийгддэг. Үүний дагуу зардлын параметрүүдийг тооцоолохдоо гүйцэтгэлийн баталгаат үүрэг байхгүй, борлуулалтыг "байгаагаар нь" хийх шаардлагатай.
Та тайлан нийтлэхийг хүсч байна уу?манай вэбсайт дээр? Энэ талаар бидэнд бичээрэй.
Банкирууд, шүүгчид, дуудлага худалдаа зохион байгуулагчид нь нэхэмжлэл, дуудлага худалдааны объект болох барьцаа хөрөнгө болох орон сууцны үнэлгээнд маш мэдрэмтгий байдаг. Үнэлгээний тайлан гэдэг нь зүгээр нэг оёсон цаас биш, бие даасан мэргэжилтний дүгнэлтээр орон сууцны бодит үнэ цэнийг тодорхойлсон баримт бичиг юм. Өнөөдрийн нийтлэлийн сэдэв нь ерөнхийдөө үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тайланг бэлтгэх агуулга, журмын талаар дэлгэрэнгүй тойм, түүний дотор орон сууц.
Орон сууцны үнэлгээний тайлан - энэ юу вэ?
Энэ нь тайлангийн хэлбэрээр захиалагчийн тодорхойлсон зорилгоор үнэлгээчний бэлтгэсэн хөрөнгийн үнийн талаархи дүгнэлт юм. Тайлан нь тодорхой бүтэц, агуулгатай. Үүнийг бүртгэх журмыг “Үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай” хуулиар зохицуулдаг.
Хэн үнэлгээч байж чадах вэ?
Орон сууцны үнэлгээний тухайд бид бүгд өөрсдийгөө шинжээч гэж үздэг. Энэ нь зарим талаараа үнэн юм. Гэхдээ тусгай мэдлэггүй хэн нэгэн газар, барилга, үйлдвэрлэлийн байгууламж, худалдаа, зугаа цэнгэлийн цогцолбор, байгууламж гэх мэт үнэлгээ хийх үүрэг хүлээх нь юу л бол.
Тухайн объектын үнэ цэнийн талаар албан ёсоор санал бодлоо илэрхийлэх чадвартай хүн л:
- Тусгай сургалтанд хамрагдаж, шалгалтанд тэнцэж, мэргэшлийн гэрчилгээ авсан;
- Элсэлтийн хураамжийг төлж, үнэлгээчдийн SRO-ийн бүрэн эрхт гишүүн болсон;
- Би өөрийн үйл ажиллагаанд зориулж 300,000 рублийн даатгалын бодлогыг худалдаж авсан.
Үнэлгээний зорилгыг үнэлгээчид мэдэгдэх ёстой.
Энэ бүх шаардлагыг хангасан хувь хүн бол үнэлгээч юм. Тэрээр хуулийн дагуу үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхэлж, үнэлгээний тайлан гаргаж, үйлчлүүлэгчид өгөх боломжтой.
Үнэлж болохуйц өмч
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд хамрагдах объектуудад дараахь зүйлс орно.:
- аливаа зориулалтаар ашиглах газар;
- орон сууцны бус барилга, тэдгээрийн доторх байр;
- орон сууцны барилга, орон сууц, өрөө;
- бүтэц;
- бусад үл хөдлөх эд зүйлс.
Үнэлгээний зорилго
Та яагаад орон сууцыг үнэлэх хэрэгтэй байна вэ? Орон сууцны өнөөгийн зах зээлийн үнийг тодорхойлох нь амьдралын янз бүрийн нөхцөл байдалд шаардлагатай байдаг.
Үүнд::
- дуудлага худалдаагаар хотын болон төрийн өмчийн орон сууцны сангаас анхны үнийг тогтоох;
- Зээлийн сан (ипотекийн зээл) ашиглан орон сууц худалдаж авах. Орон сууц нь зээлийн эргэн төлөлтийн барьцааны зүйл болдог (орон сууцыг ипотекийн зээлээр үнэлдэг тул);
- Орон сууцны даатгал;
- Гэрлэлт цуцлуулах ажиллагааны явцад эд хөрөнгийг хуваах;
- Өв залгамжлалын массын үнэ цэнийг тодорхойлох;
- хамтран өмчлөгч болон гадны хүмүүст худалдах;
- Шүүхээр орон сууц авах эрхийг хүлээн зөвшөөрөх.
Үнэлгээний зорилгыг үнэлгээчид мэдэгдэх ёстой. Энэ нь өөр өөр зорилго нь өөрийн гэсэн үнэлгээний онцлогтой байдагтай холбоотой юм. Жишээлбэл, орон сууцыг барьцаанд үнэлдэг бол зах зээлийн үнээс гадна татан буулгах үнийг тодорхойлдог.
Орон сууцны үнэлгээ
Тайланд хавсаргав:
- Мэргэжилтэнд үнэлгээний үйл ажиллагаа явуулахыг зөвшөөрсөн баримт бичгийн хуулбар;
- Орон сууцны эрхийн бичиг баримт;
- Объектын техникийн баримт бичиг, гэрэл зургийн материал.
Чимэглэл
Цаасан хэлбэрээр хийсэн тайланг хуудас хуудас дугаарлаж, хавтаслаж, үнэлгээчний гарын үсэг, хувийн тамга дарж битүүмжилнэ.
Цахим хэлбэрээр үүсгэсэн тайланд үнэлгээчний сайжруулсан мэргэшсэн цахим гарын үсгээр гарын үсэг зурсан болно.
Үнэлгээний тайлан ямар үнэтэй вэ, ямар зардалд үндэслэсэн бэ?
Үнэлгээний үйлчилгээнд хэр их мөнгө төлөхийг тодорхойлдог гол үзүүлэлтүүд:
- Эцсийн хугацаа (яаралтай тохиолдолд нэмэлт төлбөр нь ердийн зардлын 50% хүртэл байж болно);
- Орон сууцны байршлын бүс (сая гаруй хүн амтай хотуудад тайлан нь бүс нутгуудаас 20% -40% илүү үнэтэй байдаг);
- Орон сууцны ангилал (нийтийн орон сууцны өрөө, стандарт орон сууц, студи, орон сууц гэх мэт).
Тайлантай стандарт орон сууцыг үнэлэх үнэ нь 2000-3000 рубльээс ихгүй байна.
Төлбөрийн журмыг үнэлгээний үйлчилгээ үзүүлэх гэрээнд заасан бөгөөд дараахь хэлбэртэй байж болно.
- Гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа 100% урьдчилгаа төлбөр;
- гэрээнд гарын үсэг зурсны дараа хэсэгчилсэн төлбөр (урьдчилгаа) хийх, ажил дууссаны дараа эцсийн төлбөрийг хийх.
Үнэлгээний гэрээгээр талууд бие биенийхээ өмнө хүлээсэн үүргийн биелэлтийг үзүүлсэн үйлчилгээний гэрчилгээнд гарын үсэг зурснаар баталгаажуулна.
Хүчинтэй хугацаа
Үнэлгээ хийснээс хойш зургаан сараас дээш хугацаа өнгөрвөл үнэлгээний явцад тогтоосон орон сууцны үнийг найдвартай гэж үзэх боломжгүй бөгөөд энэ нь хамааралгүй болно. Үнэлгээчин энэ мэдээллийг тайланд үргэлж зааж өгдөг. Тиймээс тайланд үнэлгээ хийх огноог зааж өгөх нь маш чухал юм.
Шударга бус үнэлгээ
Ихэнхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн талаар маргаан гарах үед эсрэг талууд түүний зах зээлийн бодит үнэ цэнийн талаар тохиролцож чаддаггүй. Заримдаа өөр өөр үнэлгээчдийг хөлсөлж авдаг. Хэрэв орон сууцны үнэ өөр өөр тайлангийн дагуу эрс ялгаатай бол маргааныг шүүхээр шийдвэрлэнэ.
Нэмж дурдахад тайлангийн шалгалтыг хийж болох бөгөөд энэ нь SRO-ийн гишүүний гарын үсэгтэй тайлангийн талаар SRO-ийн мэргэжилтнүүдийн дүгнэлтийг бүрдүүлэх гэсэн үг юм. Энэ нь үйлчлүүлэгч болон шинжээчийн хооронд сайн дурын үндсэн дээр хийгддэг бөгөөд үнэлгээчийг хянах арга хэмжээ биш юм. Гэхдээ тайлангийн эерэг эсвэл сөрөг дүгнэлтийг үйлчлүүлэгч шүүхэд ашиглаж болно.
Нэмж дурдахад орон сууцыг үнэлэх, тайлан гаргах журмын тухай видеог үзээрэй.
Амьдрал заримдаа тааварлашгүй байдаг. Хамгийн гэнэтийн мөчид орон сууцны чадварлаг үнэлгээ шаардлагатай байж магадгүй юм. Тиймээс сайн, жинхэнэ бие даасан мэргэжилтэн сонгох нь маш чухал юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь үнэлгээний үйл ажиллагааны тогтоосон стандартын дагуу хийгдсэн хэд хэдэн үйл ажиллагааны үр дүн юм.
Заримдаа талууд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тайланг үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тайлангаар солих тохиолдол байдаг (та доороос орон сууцны үнэлгээний тайлангийн жишээг харж болно). Энэ нь тооцоолох аргачлалыг агуулаагүй бөгөөд зөвхөн үнийн талаархи мэдээллийг агуулдаг.
Орон сууцны зах зээлийн үнийн талаархи мэдээлэл шаардлагатай:
- ипотекийн болон баталгаатай зээлийн тухайд;
- үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ хийх үед;
- үл хөдлөх хөрөнгийн даатгал хийх үед;
- орон сууц өмчлөгчдийн хооронд маргаан гарсан тохиолдолд тайлан гаргаж болно
- өвлөхөөс татгалзсан талд нөхөн олговор олгох тухай маргааныг шийдвэрлэх зорилгоор өвлөх эрх үүсэх үед.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тайланг хэн бэлтгэдэг вэ?
Ихэнхдээ банкнаас моргежийн зээл авах хүсэлт гаргахдаа тухайн объектын зах зээлийн үнийн талаархи мэдээлэл шаардлагатай байдаг. Урлагийн 1-р зүйлийн дагуу. 2013 оны 05-р сарын 07-ны өдрийн 9 102-ФЗ, зээлийн баримт бичигт барьцаа хөрөнгийн тооцоолсон үнийг зааж өгөх ёстой. Үүнийг тодорхойлох нь үнэлгээний компаниудын үүрэг юм.
9 дүгээр зүйл.Ипотекийн гэрээний агуулга
- Ипотекийн гэрээнд ипотекийн зүйл, түүний үнэлгээ, ипотекийн барьцаагаар хангагдах үүргийн мөн чанар, хэмжээ, биелүүлэх хугацааг тусгасан байх ёстой.
Ихэвчлэн банкинд итгэмжлэгдсэн үнэлгээчдийн жагсаалт байдаг.Боломжит зээлдэгч тэдгээрийн аль нэгтэй нь холбоо барьж, ажлын зардлыг өөрийн хөрөнгөөс төлж болно. Зээлийн байгууллагын ажилтнууд тодорхой байгууллагатай хамтран ажиллахыг шаардах боломжгүй ч боломжит зээлдэгч санал болгож буй жагсаалтаас компанийг сонгох ёстой.
Энэ нь баримт бичигт алдаа гаргахгүй байх баталгаа болж, банкны үйлчилгээ нь үл мэдэгдэх үнэлгээний компанийг шалгахад удаан хугацаа зарцуулах шаардлагагүй тул хамгийн богино хугацаанд ипотекийн зээл авах боломжтой болно.
Чухал:Эд хөрөнгийн үнэлгээний тайланг гаргаж буй компани нь бүртгэгдсэн үнэлгээний байгууллагуудын аль нэгний гишүүн байх ёстой бөгөөд дор хаяж 300 мянган рублийн иргэний хариуцлагын даатгалын бодлоготой байх ёстой. Үнэлгээчний буруутай үйлдлээс болж үйлчлүүлэгчид учирсан хохирлыг барагдуулах бодлого баримталж байгаа юм.
Банкууд тайлагнах хэд хэдэн шаардлагыг тавьдаг. Тэдгээрийг дагаж мөрдөх нь барьцаанд байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн бүрэн дүр зургийг авах боломжийг танд олгоно.
Үнэ гаргах
Орон сууцны үнэлгээний тайлан хэр үнэтэй вэ? Үнэлгээний компанийн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний талаархи дүгнэлт гаргах ажлын өртөг нь хэд хэдэн хүчин зүйлээс хамаарна.
- объектын байршлын бүс нутаг;
- үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл;
- тайлангийн зорилго (жишээлбэл, шүүх эмнэлгийн шинжилгээнд зориулж орон сууцыг үнэлэх ажил илүү үнэтэй болно);
- ажлын яаралтай байдал.
Хэрэв бид үнийг бүс нутгаар нь задлан шинжилж үзвэл дараах зургийг олж авна.
Чухал:Үнэлгээний компанийг сонгохдоо орон сууцны үнэлгээний тайлан гаргахдаа хамгийн бага зардлаар анхаарах нь алдаа юм. Үйлчлүүлэгчийн эрх ашгийг голчлон анхаардаг компанид давуу эрх олгох нь зүйтэй.
Орон сууцны үнэлгээний тайлан хэзээ гардаг вэ?
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тайлан нь түүний бодит зах зээлийн үнийн талаархи мэдээллийг агуулдаг. Банкны барьцаа хөрөнгийн хэлтсийн ажилтнууд бүртгүүлэхдээ дараахь зүйлийг заавал хийх ёстой.
- ипотекийн зээл;
- барьцаа нь үл хөдлөх хөрөнгө болох баталгаатай зээл.
Дараахь зүйлийг зааж өгөх ёстой.
- техникийн өгөгдөл, харилцаа холбооны байдал, байшин барьсан жил;
- шалны таазны төрөл;
- барилга байгууламж барих материал;
- бичлэг, орон сууцны төлөвлөлтийн төрөл;
- байшингийн өндөр, амьдрах орчны шалны байршил;
- нийтийн тээврийн зогсоол, гол замын уулзвар, дэлгүүр болон бусад нийгмийн байгууламжууд ойролцоо байх.
Чухал:Амьдрах орон зайн өнөөгийн байдлын тодорхойлолт шаардлагатай. Гүйцэтгэсэн засварын чанар, суурилуулсан тоног төхөөрөмж байгаа эсэх талаар бид ярьж байна.
Тайлангийн хавсралтууд
Үндсэн хэсгээс гадна тайланд дараахь хуулбарыг хавсаргана.
- үнэлгээний байгууллагын даатгалын бодлого, үнэлгээчний мэргэжлийн сургалтын талаарх гэрчилгээ, мэдээлэл;
- объектын чанарын болон тоон шинж чанарыг тодорхойлсон баримт бичиг;
- тухайн байрны өмчлөгч үүнийг авах эрхтэй гэрээ;
- ба техникийн төлөвлөгөө;
- орон сууц, түүний байрлаж буй байшингийн гэрэл зураг;
- дүгнэлт, шалгалт, хэрэв байгаа бол.
Чухал:Орон сууцны зах зээлийн үнэ цэнийг шууд тогтоох нь байж боломгүй зүйл. Тайлан бүр хувь хүн байх ёстой, үүнд тодорхойлсон үнэ цэнэ нь үндэслэлтэй, бодит байдалд нийцсэн байх ёстой бөгөөд тайлбар нь хоёрдмол утгагүй байх ёстой.
Бүртгэлд тавигдах шаардлага
Тайлан дээр ажиллах явцад үнэлгээний байгууллагын ажилтан үнэлгээний үйл ажиллагааны норм, стандартад заасан бүх төрлийн ажлыг гүйцэтгэдэг.
Жишээлбэл, ердийн орон сууцны зах зээлийн үнэлгээний тайлангийн зузаан нь гэрэл зураг, баримт бичгийн хавсралтыг тооцохгүй 40 эсвэл 50 А4 хуудас хүрч болно.
Хавсралт бүхий тайлангийн хуудас бүрийг дугаарласан байх ёстой. Баримт бичгийг хавсаргаж, эрх бүхий этгээдийн гарын үсэг, байгууллагын тамга тэмдгээр баталгаажуулна.
Тиймээс орон сууцны үнэлгээний тайлан нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг бодитойгоор тодорхойлоход шаардлагатай байдаг.
Та магадлан итгэмжлэгдсэн, үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөлтэй тусгай байгууллагад захиалж болно. Баримт бичгийн өртөг өндөр биш, үйлдвэрлэх хугацаа нь ажлын 2-оос 5 хоног байна.
Үнэлгээний тайлан- энэ нь мэргэжлийн ёс зүйн бүх шаардлагыг хангасан, үнэлгээний үйл явцын явцыг тодорхой, хүртээмжтэй тусгасан, үнэлгээчний ашигласан анхны өгөгдөл, тэдгээрийн дүн шинжилгээ, дүгнэлт, үнэлгээний эцсийн үнэ цэнийг агуулсан бичмэл баримт бичиг юм.
Үнэлгээний тайлангийн хавсралтад тайлангийн үндсэн хэсэгт ороогүй бүх гэрэл зураг, тойм зураг, газрын зургийг оруулсан болно. Заримдаа нэр томьёоны тайлбар толь хавсралтад орсон байдаг.
Тайлан нь хязгаарлах нөхцлөөс гадна таамаглалыг агуулж болно - үнэлгээний явцад үнэлгээчний мэргэжлийн дүгнэлтэд үндэслэн хийсэн мэдэгдэл, гэхдээ бодит мэдээллээр дэмжигдээгүй.
Үнэлгээний тайлангийн агуулгад тавигдах үндсэн шаардлагууд болон үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний талаархи кейс судалгааг авч үзье.
Үнэлгээний сэдвийн талаархи үнэлгээний тайланг бичгээр гаргаж, үйлчлүүлэгчид цаг тухайд нь өгөх ёстой. Тайлан нь хоёрдмол утгатай, төөрөгдүүлсэн байх ёсгүй. Хэрэв зах зээлийн үнэ биш, харин бусад төрлийн үнэлэмжийг тодорхойлсон бол үнэлгээний үр дүнг тогтоох шалгуур, үнэлгээний объектын зах зээлийн үнийг тодорхойлох боломжоос хазайх шалтгааныг зааж өгөх ёстой.
Урлагийн дагуу. "ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" хуулийн 11-д үнэлгээний тайланд дараахь зүйлийг тусгасан болно.
тайланг бэлтгэсэн огноо, серийн дугаар;
үнэлгээний объектыг үнэлэгчийн үнэлгээний үндэслэл;
үнэлгээчний хууль ёсны хаяг, түүнд энэ төрлийн эд хөрөнгийн үнэлгээний үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрлийн тухай мэдээлэл;
үнэлгээний объектын үнэн зөв тодорхойлолт, мөн хуулийн этгээдэд хамаарах үнэлгээний объекттой холбоотой;
хуулийн этгээдийн дэлгэрэнгүй мэдээлэл, энэхүү үнэлгээний объектын дансны үнэ;
Үнэлгээний объектын үнэ цэнийн зохих төрлийг тодорхойлох үнэлгээний стандартууд, энэхүү үнэлгээний объектыг үнэлэхдээ тэдгээрийг ашиглах үндэслэл, үнэлгээний объектыг үнэлэхэд ашигласан мэдээллийн жагсаалт, тэдгээрийг хүлээн авсан эх үүсвэрийг харуулсан жагсаалт, түүнчлэн үнэлгээний объектын үнэ цэнийн зохих төрлийг тодорхойлох үнэлгээний стандартууд. үнэлгээний объектыг үнэлэх;
үнэлгээний объектын үнэ цэнэ, түүний эцсийн үнэ цэнийг тодорхойлох дараалал, түүнчлэн олж авсан үр дүнг хэрэглэх хязгаарлалт, хязгаарлалт;
үнэлгээний объектын үнэ цэнийг тодорхойлсон огноо;
үнэлгээчний ашигласан, үнэлгээний объектын тоон болон чанарын шинж чанарыг тодорхойлсон баримт бичгийн жагсаалт.
Тайлан нь үнэлгээчний үзэж байгаагаар тухайн үнэлгээний объектын үнэ цэнийг тооцоолоход ашигласан аргыг бүрэн тусгахад маш чухал ач холбогдолтой бусад мэдээллийг агуулж болно.
Тайланг үнэлгээчин өөрийн биеэр гарын үсэг зурж, тамга тэмдгээр баталгаажуулна.
Тайлангаар тогтоосон үнэлгээний объектын зах зээлийн үнэ эсвэл бусад үнэ цэнийн найдвартай байдлын талаар маргаан гарсан тохиолдолд энэ маргааныг шүүх хянан шийдвэрлэнэ. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний тайлангийн жишээг Хавсралт Б-д үзүүлэв.
Бүлэг 6. Төрөл бүрийн үл хөдлөх хөрөнгийн объектын үнэлгээний онцлог
6.1. Газрын үнэлгээ
Үйлдвэрлэлийн хэрэгслийн хувьд газар нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд шууд нөлөөлдөг онцлог шинж чанартай байдаг.
газар нь өмнөх хөдөлмөрийн үр дүн биш;
орон зайн хувьд хязгаарлагдмал;
бусад үйлдвэрлэлийн хэрэгслээр орлуулшгүй;
байршлын тогтвортой байдал;
зөв ашиглах үед элэгдэлд орохгүй;
газарзүйн хувьд өөр өөр чанартай;
тодорхой газар тус бүрийн тодорхой ашиг тусаар тодорхойлогддог;
үржил шимтэй бөгөөд түүний бүх ашигтай чанарыг хөдөө аж ахуйд хамгийн үр дүнтэй ашигладаг;
Хүний үйл ажиллагааны бараг бүх салбарт (хөдөө аж ахуй, ойн аж ахуйгаас бусад) голчлон орон зайн үйл ажиллагааны үндэс болж ажилладаг тул түүн дээр байрлах барилга байгууламж, барилга байгууламж, зам, нөхөн сэргээлтийн байгууламж, хүний бүтээсэн бусад материаллаг элементүүдтэй салшгүй холбоотой байдаг. сайжруулалт гэж нэрлэгддэг хөдөлмөр.
Үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ газар нь үнэ цэнэтэй, бусад нь сайжруулалт гэж үздэг, тэд үнээ нэмдэг.
Газар - төрөл бүрийн зориулалтаар ашиглахад бэлэн болсон дэлхийн нутаг дэвсгэрийн хэсэг.
Сайтыг бий болгохын тулд хийсэн сайжруулалт:
гадна: гудамж, явган хүний зам, ус зайлуулах суваг, инженерийн шугам сүлжээ барих;
дотоод: төлөвлөлт, тохижилт, хучилт, инженерийн шугам сүлжээ, холбооны шугамыг холбох цэгийг суурилуулах гэх мэт.
Ердийн өмч нь газар, барилга байгууламжаас бүрдэх бөгөөд газрын үнэ цэнийг түүн дээр байгаа сайжруулалтаас тусад нь тодорхойлох шаардлагатай байдаг бөгөөд энэ нь дараахь шалтгаанаас үүдэлтэй. шалтгаанууд:
газар, барилга байгууламжийн татварын зөрүү (хөрөнгийн албан татвар, газрын албан татвар);
үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлох өртгийн аргыг хэрэглэхдээ газрын талбайг сайжруулалтаас тусад нь үнэлэх шаардлагатай;
газрыг хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглахын тулд одоо байгаа сайжруулалтыг нураах шийдвэр гаргах.
Газрын талбайг үнэлэхдээ үүнтэй холбоотой эрхийн багцыг харгалзан үзэх шаардлагатай. Үнэлгээ шаарддаг нийтлэг эрхүүд:
1) өмчлөх бүрэн эрх - түрээслэгчээс чөлөөлөгдсөн талбайг хууль ёсны дагуу ашиглах чадвар;
2) түрээсийн эрх - түрээсийн гэрээгээр газар эзэмших боломж.
ОХУ-д ихэнх газрыг зардаггүй, харин түрээслүүлдэг тул үнэлгээчид газрын үнэ цэнийг бус харин түрээсийн эрхийн үнэ цэнийг тодорхойлдог.
Түрээсийн эрхийн зардал -Энэ нь боломжит худалдан авагч нь энэ өмчлөлөөс ашиг хүртэхийн тулд түрээсийн гэрээний дагуу тухайн газрыг эзэмших эрхийн төлөө төлөхөд бэлэн байгаа дүн юм. Түрээсийн эрхийн үнэлгээг газар түрээслэх эрхийн борлуулалтын үнийг тодорхойлох, түрээсийн газар нь түүний нэг хэсэг болох объектын үнэ цэнийг тодорхойлох, түрээсийн гэрээ дуусгавар болсноос учирсан хохирлыг үнэлэхэд ашигладаг.
Газрын тухай хуулийг нэвтрүүлж байгаа нь газрын зах зээлийг хөгжүүлэх зорилготой. Ийм нөхцөлд газрын үнэлгээг хамгийн үр дүнтэй ашиглахыг харгалзан үзэх ёстой бөгөөд энэ нь газрын хамгийн өндөр үлдэгдэл үнэ цэнийг өгөх болно.
Газрын талбайг үнэлэхдээ хэд хэдэн хүчин зүйлийн харилцан үйлчлэлээр тодорхойлогддог түүний хамгийн сайн, үр дүнтэй ашиглалтыг (BNEI) тодорхойлох шаардлагатай.
Үндсэн хүчин зүйлүүд, газрын оновчтой ашиглалтыг тодорхойлох:
1) байршил- газрын үнэд гол нөлөө үзүүлдэг хүчин зүйл (байршлын хэтийн төлөв, тээврийн хүртээмж, хүрээлэн буй орчны шинж чанарыг харгалзан үздэг);
2) зах зээлийн эрэлт- зах зээлийн эрэлт нийлүүлэлтийн хоорондын хамаарлыг тусгасан хүчин зүйл. Газрыг ашиглах сонгосон хувилбарыг (төлөвлөж буй ашиглалтын зах зээлийн эрэлтийн төлөв байдал, хэтийн төлөв, бусад талбайн өрсөлдөөн, татварын төрөл, бусад нөхцөл) үндэслэлийг судлах болно. Үйл ажиллагааг хөгжүүлэх шаардлагатай зах зээлийн сегментийг тодруулах шаардлагатай;
3) санхүүгийн боломжТөсөл нь хөрөнгө оруулагчдын зардлыг нөхөж, хүлээгдэж буй ашгийг хангахад хангалттай хэмжээний газар ашигласны орлого олох чадвар;
4) сайтын физик тохиромжтой байдал- Сайжруулалтыг бий болгох хэтийн төлөв - хэмжээ, газарзүйн байршил, хөрсний чанар, цаг уур, талбайн инженер-геологи, гидрогеологийн шинж чанар, одоо байгаа бүсчлэл, хүрээлэн буй орчны үзүүлэлтүүд гэх мэт;
5) технологийн хүчин төгөлдөр байдал ба физик боломж- төслийн чанар, зардал, хугацаа, байгалийн гамшигт өртөх магадлал, тээврийн хүртээмж, инженерийн шугам сүлжээнд холбогдох чадвар хоорондын хамаарлын дүн шинжилгээ, талбайн хэмжээ, хэлбэрийг харгалзан үзэх, жишээлбэл, хэмжээ байж болно. үйлдвэрлэлийн байгууламж барихад жижиг;
6) хууль тогтоох (хууль ёсны) зөвшөөрөгдөх байдал- газар ашиглах хувилбар нь одоогийн хууль тогтоомжид нийцэж байгаа эсэх. Барилга байгууламж, байгаль орчны стандарт, давхрын тоог хязгаарлах, тухайн байршилд барилга барихыг түр хугацаагаар хориглосон байдал, хот байгуулалтын түүхэн дэх хүндрэл, дүрэм журамд гарч болзошгүй өөрчлөлтүүд, дагаж мөрдөх журмын дагуу хийсэн дүн шинжилгээний үр дүнд тогтоогдсон. бүсчлэлийн дүрэм, орон нутгийн хүн амын сөрөг сэтгэгдэл;
7) хамгийн их ашиг(хөрөнгө оруулалтын эрсдэлийг харгалзан өөр төрлийн хэрэглээний ирээдүйн орлогыг хөнгөлөх замаар тодорхойлогддог үл хөдлөх хөрөнгийн дээд орлого ба талбайн үнэ).
Тусгай ангилал бол хотын газар. Тэдний үнэ цэнэ нь хотын хэмжээ, түүний үйлдвэрлэл, эдийн засгийн чадавхи, инженерийн болон нийгмийн дэд бүтцийн хөгжлийн түвшин, бүс нутгийн байгалийн, байгаль орчин болон бусад хүчин зүйлээс хамаардаг.
Ижил хүчин зүйлүүд нь тухайн сайтын үнэ цэнэд эсрэгээр нөлөөлж болно, жишээлбэл:
эрчимтэй хөдөлгөөнорон сууцны хороололд тохиромжгүй, гэхдээ арилжааны зориулалтаар талбайн зардлыг нэмэгдүүлдэг;
боловсролын байгууллага, худалдааны төвүүдтэй харьцуулахад байршуулах,орон сууц барих газрыг үнэлэхэд харгалзан үзсэн гоо зүйн давуу тал, тохь тух нь аж үйлдвэрийн хөгжилд чиглэсэн талбайн үнэ цэнэд бараг нөлөөлдөггүй; Тэдний хувьд тээврийн дэд бүтэц, эдийн засгийн бүсчлэл чухал.
Ихэнх газрын нөөц одоогоор төрийн болон хотын өмчид байна. Зах зээлийн нөхцөлд хотын газар бол үнэ цэнэтэй нөөц бөгөөд орон нутгийн төсвийн орлогын тогтвортой эх үүсвэр болж чаддагийг практик харуулж байна. Хотын удирдлагууд газрын албан татварын хэмжээ, газрын түрээсийн хувь хэмжээ, газрын стандарт үнийг худалдан авахдаа тогтоодог тул газар ашиглалтын үр ашгийг нэмэгдүүлэх асуудал тэдэнд хамаатай юм.
Тиймээс газрын өмчийг илүү үр ашигтайгаар ашиглах, өөрөөр хэлбэл. ашиглалтаас хамгийн их орлого авчирч, хөрөнгө оруулалтын орчныг бүхэлд нь сайжруулахад хувь нэмрээ оруулж, юуны өмнө хотын газрыг зах зээлийн үнэд нь үндэслэн татвар ногдуулах, түрээслэх, худалдан авах үйл явцыг хэрэгжүүлэх шаардлагатай байна.
Энэ бол зах зээлийн үнэ цэнэ нь хэрэглэгчийн үнэ цэнийн хэмжүүр бөгөөд зохистой, үр ашигтай хэрэглээг өдөөж, хотын эдийн засгийг хөгжүүлэх хэрэгсэл болж өгдөг.
Хот суурин газрын үнэлгээний үр дүн нь дараахь асуудлыг шийдвэрлэх анхны мэдээлэл болно.
хот байгуулалтын бодлого, нийгмийн төлөвлөлтийг боловсруулах;
чанарыг харгалзан тухайн нутаг дэвсгэрийн функциональ ашиглалтын төрлүүдийн талаар санал боловсруулах;
газар ашиглалтын янз бүрийн хувилбаруудыг байршуулах, хөрөнгө оруулалт, барилгын бодлогыг хэрэгжүүлэх эдийн засгийн механизмыг бүрдүүлэх;
хөгжлийн хувилбарууд болон хотын орчны бүтцийн өөрчлөлтийн үр дагаврын дүн шинжилгээ;
хотын орчныг хадгалах, хөгжүүлэхэд хотын хөрөнгө оруулалтыг оновчтой болгох;
нутаг дэвсгэрийн хөрөнгө оруулалтын сонирхлыг хотын газрын өртөгөөс хамааруулан тодорхойлох.
ААН-үүд газар худалдаж авснаар тухайн газраа банкны зээлийн барьцаанд тавих, хөрөнгө оруулалт хийх боломжийг тэлэх, илүүдэл газраа худалдах, түрээсийн орлогоос авах, үндсэн хөрөнгийн үнэ цэнийг өсгөх, зах зээлийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэх боломжтой болж байна. хувьцаа.
Хотын газрын үнэ цэнийн талаар хоёр үзэл бодол байдаг.
хотын ерөнхий төлөвлөгөөний хэсэг болгон нутаг дэвсгэрийг функциональ бүсчлэх явцад хот төлөвлөлтийн дизайнер;
газрын кадастрын үнэлгээг боловсруулах явцад үнэлгээчин.
Газар нутгийн кадастрын үнэлгээ, нутаг дэвсгэрийн функциональ бүсчлэлийг бий болгох үндэс нь зах зээлийн үнэ цэнийн хот төлөвлөлтийн иж бүрэн үнэлгээ байх ёстой.
Газрын үнэлгээний хэд хэдэн арга байдаг.
Норматив арга газрын жишиг үнийг тогтоох явдал юм. Энэ нь газрыг өмчлөхөд шилжүүлэх, худалдан авах, үнэ төлбөргүй нормоос хэтэрсэн дундын (хувьдын) өмчлөл бий болгох, өв залгамжлал, хандивлах замаар шилжүүлэх, барьцаалсан зээл авах, улсын болон нийтийн хэрэгцээнд зориулж буцаан авах зэрэгт ашиглагддаг.
Хотын газрыг хөгжлийн нягтаршил, нутаг дэвсгэрийн нэр хүнд, хүрээлэн буй орчны газар ашиглалтын шинж чанар, байгаль орчны нөхцөл, инженерийн болон тээврийн байгууламж зэрэг зэргийг харгалзан үнэлдэг бөгөөд газрыг газрын албан татварын үндсэн хувь хэмжээгээр ялгавартай бүс болгон хуваадаг. газрын стандарт үнэ (ОХУ-ын "Газрын төлбөрийн тухай" хууль) . Газрын кадастрт газрын жишиг үнийг тогтоодог.
Газрын жишиг үнийг тодорхойлох үндэслэл: газрын албан татварын хувь хэмжээ ба нэмэгдүүлэх коэффициент, газрын татварын хөнгөлөлтийг тооцохгүй.
Барилга, газар зэргээс бүрдсэн объектыг зөвхөн түрээсийн эрхтэй байхад нь үнэлэх шаардлагатай байдаг. Энэ тохиолдолд барилгын зориулалтаар газар олгох зардлыг газрын өртөгт тооцож болно.
Зах зээлийн нөхцөлд шаардлагатай мэдээлэл байгаа бол зах зээлийн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийх аргыг ашиглах нь зүйтэй. ОХУ-ын Өмчийн яамны 2002 оны 3-р сарын 7-ны өдрийн 568-р тоот тушаалаар газрын талбайн зах зээлийн үнийг тодорхойлох арга зүйн зөвлөмжийг баталсан. Дүрмээр бол газрын зах зээлийн үнийг үнэлэхдээ дараахь зүйлийг ашигладаг.
борлуулалтыг харьцуулах арга,
сонгох арга,
газрын түрээсийн капиталжуулалтын арга,
түгээх арга,
үлдсэн арга
хэсэг болгон хуваах арга.
Борлуулалтын харьцуулалтын арга үнэлгээний хамгийн энгийн бөгөөд үр дүнтэй арга бөгөөд бодит сул болон сул байгаа гэж үзэж буй газрыг хоёуланг нь үнэлэх боломжтой; аналогийн борлуулалтын үнэд хувийн тохируулга хийх замаар газрын тодорхой үнийг тодорхойлох боломжийг танд олгоно. Газартай хийсэн гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэл байхгүй тохиолдолд нийлүүлэлтийн (эрэлтийн) үнийг ашиглахыг зөвшөөрнө.
Газрын талбайг харьцуулах нийтлэг элементүүд:
өмчлөх,
санхүүжилтийн нөхцөл,
борлуулалтын онцгой нөхцөл,
зах зээлийн нөхцөл байдал (цаг хугацааны явцад өөрчлөгдөх),
байршил (хот, замаас алслагдсан байдал, хүрээлэн буй орчны онцлог),
бүсчлэлийн нөхцөл,
физик шинж чанар (талбайн хэмжээ, хэлбэр, гүн, өнцгийн байршил, хөрсний төрөл, рельеф),
хүртээмжтэй хэрэгслүүд,
эдийн засгийн шинж чанар,
хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй хэрэглээ.
Газрыг үнэлэхдээ та олон тооны харьцуулах нэгжийг ашиглаж, тус бүрийн үнийг тохируулж, хэд хэдэн утгын хүрээг тодорхойлсон олон утгыг авч болно.
Энэ арга нь зөвхөн мэдээллийн нээлттэй өрсөлдөөнт зах зээл дээр нэлээд үнэн зөв үр дүнг өгдөг.
ОХУ-ын газрын зах зээл нь эдгээр шаардлагыг хангахгүй байгаа нь аналоги талбайн борлуулалтын талаархи мэдээлэлд үндэслэн газрын үнэ цэнийг тодорхойлох боломжгүй юм. Тиймээс үнэлгээ нь сайтын үнэлгээний бүх аргыг ашиглахын тулд боломжтой бүх мэдээллийг цуглуулах ёстой.
Газрын түрээсийн капиталжуулалтын арга газрын түрээсийн үнийн талаар хангалттай мэдээлэл байгаа бол эдгээр талбайн үнэ цэнийг үнэлж буй газрын түрээсийн хэлбэрээр ирээдүйн орлогын өнөөгийн үнэ цэнэ гэж тодорхойлох боломжтойг үндэслэнэ. Энэ аргын хүрээнд газрын түрээсийн үнийг газрын зах зээл дээр тогтсон нөхцөлд газар түрээслэсний орлогоор тооцож болно.
Газрын талбайн өртгийг тооцоолох томъёо нь:
Хаана ХАМТ Л
I Л - газар өмчлөхөөс олсон орлого, рубль;
Р Л- газрын капиталжуулалтын хувь хэмжээ.
Капиталжуулалтын хувь хэмжээг ижил төстэй газрын түрээсийн үнийг худалдах үнэд нь хуваах, эсвэл хөрөнгийн эрсдэлгүй өгөөжийг үнэлж буй газарт хөрөнгө оруулахтай холбоотой эрсдэлийн урамшууллын хэмжээнд нэмэгдүүлэх замаар тодорхойлно.
Газрын түрээсийн үнэд нөлөөлдөг гол хүчин зүйлүүд: байршлын онцлог, хэмжээ, хэлбэр, хүрээлэн буй газрын ашиглалтын төрөл, тээврийн хүртээмж, инженерийн тоног төхөөрөмж.
Түгээх арга (корреляцийн арга, хамаарал, хуваарилалт) - газрын зардлын мэдэгдэж буй харьцаа, эд хөрөнгийн цогцолборыг сайжруулах үндсэн дээр газрын зардлын бүрэлдэхүүн хэсгийг тодорхойлох. Энэ арга нь дээр үндэслэсэн болно хувь нэмэр оруулах зарчиммөн үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл бүрийн хувьд газар болон барилгын үнэ цэнийн хооронд хэвийн хамаарал байдаг гэсэн нотолгоо. Энэ харьцаа нь шинэ барилгуудын хувьд хамгийн найдвартай бөгөөд тэдгээр нь хамгийн сайн, хамгийн үр ашигтай ашиглалтын сонголттой ойролцоо байдаг.
Энэ аргыг хэрэглэхийн тулд тухайн зах зээл дэх тодорхой төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн газрын үнэ цэнэ ба бүх өмчийн хоорондын хамаарлын талаарх найдвартай статистик мэдээлэл шаардлагатай. Гэсэн хэдий ч энэ арга нь найдвартай байдал багатай тул хөгжингүй зах зээлд ч ховор хэрэглэгддэг. Газрын борлуулалтын талаархи мэдээлэл хангалтгүй байгаа нөхцөлд энэ аргыг ашиглах нь үндэслэлтэй юм. Үр дүнгийн утгыг ойролцоо гэж үзнэ.
Тусгаарлах арга ) ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний үнийн мэдээлэл байгаа тохиолдолд баригдсан газрыг үнэлэхэд ашигладаг. Газрын сайжруулалт нь түүнийг хамгийн үр ашигтай ашиглахтай нийцдэг.
Энэ арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.
объектын харьцуулах элементүүдийн тодорхойлолт;
аналог болон үнэлгээний объект бүрийн ялгааг тодорхойлох;
харьцуулах элемент тус бүрийн тооцоолол, тохируулга хийх;
нэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг, түүний дотор үнэлэгдсэн газрын талбайг аналогийн тохируулсан үнийг үндэслэлтэй нэгтгэх замаар тооцоолох;
үнэлэгдсэн газрын нөхөн сэргээлтийн зардал эсвэл нөхөн үржихүйн зардлын тооцоо;
Үнэлгээтэй газрын зах зээлийн үнийг үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объектын зах зээлийн үнээс, түүний дотор үнэлэгдсэн газар, орлуулах зардал, газрын сайжруулалтыг нөхөн сэргээх зардлыг хасаж тооцох.
Хуваарилалтын аргыг талбайн нийт үнэд сайжруулахад оруулсан хувь нэмэр бага, хотын захын бүс нутгийг үнэлэхэд зөвлөж байна (тэдгээрийн сайжруулалтын хувь нэмэр бага бөгөөд үүнийг тодорхойлоход хялбар), байхгүй тохиолдолд ашигладаг. ойр орчмын газрын борлуулалтын мэдээлэл.
Энэ арга нь анхны мэдээллийн шинж чанар, хүссэн үнэ цэнийг олж авах загварыг харгалзан идэвхгүй зах зээлд хамгийн үр дүнтэй байдаг (сул талбайг худалдах тухай мэдээлэл байхгүй). Газрын талбайн үнийг ерөнхийд нь дараахь томъёогоор тодорхойлно.
,
Хаана ХАМТ 3 - газрын үнэ, рубль;
ХАМТ- объектын өртөг, урэх;
Су- сайжруулах зардал, урэх.
Үлдсэн арга нь хөрөнгө оруулалтын группын физик бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн техник дээр суурилдаг. Орлого авчрах сайжруулалтаар үнэлэгдсэн газрыг хөгжүүлэх боломжтой бол баригдсан болон баригдаагүй талбайг үнэлэхэд энэ аргыг ашигладаг. Газрын үнэ цэнийг тухайн газарт хамаарах орлогын хэсгийг капиталжуулах замаар тодорхойлно.
Газрын үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд барилгын өртөг, нийт хөрөнгийн ашиглалтын цэвэр орлого, газар болон барилга байгууламжийн капиталжуулалтын хувь хэмжээг мэдэх шаардлагатай.
Газрын үлдэгдэл аргын үндсэн үе шатууд:
1) бүх эд хөрөнгийн үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг зах зээлийн түрээс, тооцоолсон үйл ажиллагааны зардалд үндэслэн тодорхойлдог;
2) бүтэц (барилга) -тай холбоотой үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тодорхойлсон;
3) тухайн газартай холбоотой үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тухайн газрын капиталжуулалтын хувь хэмжээгээр үнэ цэнийн үзүүлэлт болгон капиталжуулна.
Эдийн засгийн тогтвортой байдал хангалтгүй байгаа нөхцөлд орлогыг урьдчилан таамаглахад хэцүү байдаг.
Дэд хуваах арга (хөгжлийн арга барил)-ыг тус тусад нь хуваахад тохиромжтой газрыг үнэлэхэд ашигладаг. Дараах үе шатуудаас бүрдэнэ.
бие даасан талбайн хэмжээ, тоог тодорхойлох;
харьцуулах борлуулалтыг харьцуулах аргыг ашиглан боловсруулсан талбайн үнэ цэнийг тооцоолох;
зардал, хөгжлийн хуваарийн тооцоо, борлуулалтын хүлээгдэж буй хугацаа, бизнесийн боломжийн ашиг;
бие даасан сайтуудыг хөгжүүлж, борлуулсны дараа үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтаас олсон цэвэр орлогыг тодорхойлохын тулд сайтуудын нийт борлуулалтын үнээс бүтээн байгуулалтын бүх зардал, бизнесийн ашгийг хасч;
Хүлээгдэж буй бүтээн байгуулалт, борлуулалтын хугацаатай холбоотой эрсдэлийг тусгасан хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг сонгох.
Газар хөгжүүлэх зардалд ихэвчлэн дараахь зүйлс орно.
талбайг байрлуулах, цэвэрлэх, ангилах зардал;
зам, явган хүний зам, инженерийн шугам сүлжээ, ус зайлуулах суваг барих зардал;
татвар, даатгал, инженерийн төлбөр;
маркетингийн зардал;
гүйцэтгэгчийн ашиг ба нэмэгдэл зардал гэх мэт.
Төрөл бүрийн газар ашиглалтын боломжит түрээсийн орлогыг загварчлах нь байршил, давамгайлсан үнэ (борлуулалт, түрээс) -ийн түрээсийн үр нөлөөг бий болгох загвар дээр суурилдаг. Хотын авто замын шугам сүлжээний урд хэсэгт байрлах болон блок дотор байрлах талбайн өртгийн үзүүлэлтийн мэдэгдэхүйц зөрүүг харгалзан үзэж үнэлгээний явцад эдгээр талбайг заавал хуваах ёстой.
Хамгийн үр дүнтэй ашиглах зарчмыг хэрэгжүүлэх нь зах зээлийн янз бүрийн функциональ сегментүүдийн хооронд үл хөдлөх хөрөнгийг ашиглах өрсөлдөөний нөхцөлд эрэлтийн хэмжээ, нутаг дэвсгэрийн боломжит олон талт байдлын бодит хязгаарлалтыг харгалзан үздэг. үүнээс газар бүр дээр газар ашиглагчдын багц бүрддэг.
Үнэлгээчний дүгнэлт гэдэг нь эд хөрөнгийн эрхийг бүртгэх болон бусад тохиолдолд иргэн, байгууллага хоорондын хэлцэлд гарч ирдэг баримт бичиг юм. Хууль тогтоомж нь боломжийн үр дүнг баталгаажуулахын тулд түүнд шаардлага тавьдаг.
Хууль тогтоомжийн талаар бага зэрэг
Үндсэн норматив акт нь “Үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай” хууль. Стандартыг Эдийн засгийн хөгжлийн яамны түвшинд баталсан. Үүнээс гадна үнэлгээчийн дүгнэлт ямар байх ёстойг зааж өгсөн. Эдгээр баримт бичигт олон тооны нюансуудыг нарийвчлан тайлбарласан болно. Мэдээжийн хэрэг, эдгээр тушаалууд нь хуульд нийцдэг.
Үнэлгээ хийх шаардлагатай. “Үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай” хууль болон бусад актуудад ингэж заасан байдаг. Үүнийг төрийн болон хотын өмчийг захиран зарцуулах, ипотекийн зээл олгох, гэрлэлтийн гэрээ байгуулахаас өмнө хийх ёстой. Үнэн хэрэгтээ та өв залгамжлалыг бүртгэх эсвэл эд хөрөнгийн маргаантай холбоотой шүүхэд нэхэмжлэл гаргахдаа ийм журамгүйгээр хийж чадахгүй. Үнэлгээчний тайлан одоо олон тохиолдолд эрэлт хэрэгцээтэй байгаа.
Баримт бичиг хаанаас ирсэн бэ?
Мэргэжилтэнтэй гэрээ байгуулдаг. Үнэлгээчийг сонгон шалгаруулах ажлыг төрийн байгууллага болон сонирхсон хувь хүн хийж болно. Жишээлбэл, объектын үнэлгээ нь хувьчлалын дуудлага худалдаанд оролцогчид хамаарна. Ямар ч байсан гэрээнд гарын үсэг зурсан. Баримт бичгийг цаасан эсвэл цахим хэлбэрээр боловсруулсан болно. Хоёр дахь тохиолдолд сайжруулсан тоон гарын үсгийг ашиглах нь заавал байх ёстой. Баримт бичгийн бүрэлдэхүүн хэсгүүд:
- талуудын нэрс;
- ажлын зорилго;
- үнэлгээ хийх шаардлагатай объектын талаархи мэдээлэл;
- ямар төрлийн үнэлгээ хийх ёстой (зах зээлийн эсвэл кадастрын үнэ);
- үйлчилгээний өртөг хэр их байх ёстой;
- үнэлгээчний тайланг гаргах ёстой хугацаа;
- бие даасан үнэлгээчний харьяалагддаг SRO эсвэл түүний ажилладаг байгууллагын талаархи мэдээлэл;
- гүйцэтгэгчийн хариуцлагын даатгалын тухай мэдээлэл.
Хэлэлцээрт ямар стандартын дагуу үнэлгээ хийхээ тодорхойлсон.
Тайлангийн шаардлага
Үнэлгээчний тайланд нэмэлт шаардлага тавьдаг. Эдгээр нь үнэлгээний сэдвийн онцлогтой холбоотой байдаг. Тэр дундаа цөмийн үйлдвэр, үл хөдлөх хөрөнгө гэх мэтийн үнэлгээ нь өөрийн гэсэн онцлогтой.
Тайлан нь журмын үндэслэл, зорилго, цаг хугацааны талаархи гэрээний мэдээллийг агуулна.
- үнэлгээний объект эсвэл субьектийн үнэн зөв тодорхойлолт;
- мэргэжилтний үйл ажиллагааны дараалал;
- даалгавар дууссан огноо.
Бие даасан үнэлгээчин эсвэл байгууллагад ажилладаг хүний тайлагныг түүний гарын үсэг зурж, өөрийн болон түүний ажилладаг байгууллагын тамга дарсан байна. Үнэлгээчин нь тайланд нэмж оруулах мэдээллийн хэмжээгээр хязгаарлагдахгүй, гол нь хууль, стандартын дагуу хамгийн бага мэдээллийг агуулсан байх явдал юм. Бүх шаардлага, дүрмийг үл харгалзан аливаа тайланд тодорхой хэмжээний таамаглал, магадлалыг агуулсан байдаг, гэхдээ янз бүрийн мэргэжилтнүүдийн олж авсан тоо баримтууд ноцтой ялгаатай байх ёсгүй гэдгийг бид санах ёстой.
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний онцлог
Объектуудын зах зээлийн үнэлгээг иргэд, байгууллагууд нэн тэргүүнд сонирхож байна. Бараа материал эсвэл зарим төрлийн татварыг тооцдог бөгөөд үнэлгээчид бараг хэзээ ч тааралддаггүй. Зах зээлийн үнийг тооцоолох хэд хэдэн арга байдаг:
- үнэтэй;
- ашигтай;
- харьцуулсан.
Эхний арга нь объектын техникийн шинж чанарыг харгалзан үзэх, сэргээн засварлах, сэргээн босгох зардлыг тооцоолоход суурилдаг. Хоёр дахь нь тодорхой үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит орлого, жишээлбэл, хэсэг хугацааны дараа орон сууц, талбайн өртөг нэмэгдэх хэмжээнээс хамаарна. Гурав дахь арга нь ижил төстэй объектуудыг харьцуулах явдал юм. Мэдээжийн хэрэг, хувь хүний онцлогийг харгалзан үздэг. Орон сууцны үнэлгээчний дүгнэлт ихэвчлэн үүнд үндэслэдэг.
Энэ чиглэлээр мэргэшсэн мэргэжилтнүүдийг олох нь хамгийн хялбар байдаг. Бараг бүгдээрээ үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг, BTI (хувийн болон төрийн аль аль нь) хамтран ажилладаг.
Үнэлгээний үйл явц хэрхэн бүтэцлэгдсэн
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээчийн тайлан нь ижил схемийн дагуу байна.
- одоо байгаа мэдлэгийг цуглуулсан (техникийн баримт бичиг);
- Ойролцоох газар (зам, нийтийн дэд бүтцийн хөгжлийн зэрэг) зэрэг дүн шинжилгээ хийдэг.
Шууд утгаараа жижиг зүйл бүр үүрэг гүйцэтгэдэг. Нэг байранд ч гэсэн орон сууцыг огт өөр үнээр үнэлдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн талбай, байшингийн тохижилтын түвшин нь үүнтэй холбоотой. Байшин нь нэр хүндтэй газрын ойролцоо байрладаг байж болох ч ашиглалтын хугацаа нь дуусах дөхөж байгаа нь үнэд ч нөлөөлдөг. Байшин сайн, ойрхон дэлгүүр, эмийн сан байдаг ч тээврийн дэд бүтэцгүй бол үнэ хямдарна. Үүн дээр үндэслэн хараат бус үнэлгээний дүгнэлт гаргажээ.
Мэргэжилтэнд хэрэгтэй:
- Кадастрын бүртгэлийн баримт бичиг. Хэрэв кадастрын паспорт байхгүй бол тэд BTI дээр зурсан техникийн паспортыг өгөхийг шаарддаг.
- Тайлбар, шалны төлөвлөгөө.
- Үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийг баталгаажуулсан баримт бичиг.
Хэрэв дахин төлөвлөлт хийхээр төлөвлөж байгаа бол ажлын төлөвлөгөө, нөхцөл байдлаас хамааран бусад мэдээллийг өгдөг. Мэргэжилтэн танд юу хэрэгтэй байгааг шууд хэлдэг.
Үнэлгээ ба шүүх ажиллагаа
Тайлангийн дүгнэлттэй санал нийлэхгүй байгаагаа шүүхэд гаргасан байна. Энэ нь үнэлгээний үр дүн болон үнэлгээнд үндэслэсэн эсвэл ямар нэгэн байдлаар холбоотой бол бусад үйлдлүүдийн аль алинд нь хамааралтай байж болно. Энэ мэт бараг бүх хэргийг арбитрын шүүх шийдвэрлэдэг. Хэдийгээр одоо захиргааны үйл явцад (кадастрын үнэлгээ) үнэлгээчний тайланг эсэргүүцэх боломжтой болсон. Шүүгч зөвхөн шалгалтын дараа санал нийлэх эсэхээ шийддэг. Энэ нь зөвхөн хоёр зүйлээр ялгаатай:
- зөвхөн шүүхийн шийдвэрээр хийгдсэн;
- шинжээчийг худал дүгнэлт гаргасан тохиолдолд эрүүгийн хариуцлага хүлээлгэхийг анхааруулсан.
Шүүхэд шинжээчийн дүгнэлт авах нь үнэлгээний үр дүнг эсэргүүцэх цорын ганц арга зам юм. Уг процедурын өртөг нь улс орон даяар тийм ч их ялгаатай байдаггүй. Үл хамаарах зүйл бол нийслэлийн бүс нутаг юм. Ижил төстэй объектыг үнэлэхийн тулд шинжээчид ойролцоогоор ижил хэмжээний зүйлийг асуудаг. Бага эсвэл өндөр үнэ нь чанарыг илтгэдэггүй; Хэрэв бид үнэлгээчийн тайлангийн хүчинтэй байх хугацаа гэх мэт асуудлыг хөндөх юм бол энэ нь ихэвчлэн 12 сар байдаг. Гэхдээ хуулиар өөр хугацааг тогтоож болно.
